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Comment trouver le bien de ses rêves en 10 points

Faire un achat immobilier n’est pas chose aisée surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat et que vous êtes primo-accédants ou encore que vous achetez en couple. Chacun a ses attentes et ses envies et le coup de coeur de l’un n’est pas forcément le coup de coeur de l’autre. Je vous donne ici quelques pistes à explorer pour s’assurer que vous êtes sur la bonne voie afin de trouver le bien idéal.

brown wooden chair on brown wooden deck

1/ La localisation

Je ne cesse de le rabâcher à mes clients mais il s’agit du critère numéro 1 quand on achète, LA LOCALISATION !

Cela ne veut pas dire qu’il faut acheter uniquement dans les beaux quartiers. Tout dépend de votre projet, du la durée de détention estimée, de votre objectif et de vos envies.

Si vous voulez faire un coup à la revente avec en ligne de mire une belle plus value, vous pouvez investiguer du côté des fameux « quartiers en pleine mutation« . Ce sont clairement des quartiers peu séduisants de prime à bord mais qui sont en train d’être rénovés, modernisés et qui de par leurs prix encore attractifs attirent bon nombre de personnes voulant également faire un coup ou les investisseurs. Si vous visez le long terme (15/20 ans) ces quartiers peuvent être un bon paris. Comme la ville de Saint-Ouen qui a pris +70% en l’espace de 10 ans.

Si au contraire, vous recherchez à vous établir dans un quartier familial, agréable à vivre, à proximité de toutes commodités avec éventuellement de bonnes écoles et qui a déjà une réputation bien assise, il faudra plutôt vous tourner vers les quartiers au prix déjà très élevé mais qui vous confèrent un environnement sain et sécurisé. Ce sont des investissements dits patrimoniaux et peu risqués.

Pour ce type de projet, on peut viser le court terme à la revente (5/10 ans), le marché ayant peu de chance de s’écrouler en si peu de temps, la valeur de revente sera plus ou moins stable et vous ne serez pas perdants. Seulement si vous vous laissez au moins 5 ans pour amortir les frais de notaire. Vous pouvez même être gagnant si vous trouvez un bien à rénover à prix raisonnable dans ce type de quartier mais la maîtrise des coûts est primordiale.

A noter tout de même que la conjoncture actuellement entre crise sanitaire et crise économique me fait mentir pour les personnes ayant acheté il y a 10 ans dans les beaux quartiers de Paris et voulant revendre, ils sont parfois perdant.

2/ Votre ressenti dans le bien

Ce ressenti est primordial. On dit souvent que la première impression est la bonne. C’est important de s’écouter et de s’imprégner de l’atmosphère d’un bien. C’est un exercice qui peut être plus ou moins délicat selon les personnes mais qui est important.

Comment vous sentez-vous dans le bien ? Mis à part la décoration et l’exposition, ressentez-vous de bonnes ondes ? Arrivez-vous à vous projeter ?

S’il y a beaucoup de travaux à envisager et que vous avez beaucoup de mal à visualiser l’appartement autrement, votre artisan, architecte, décoratrice d’intérieure ou encore votre chasseur immobilier pourra vous aider à y voir plus clair à travers des projections 3D.

Enfin, je vous conseille de visiter le bien plusieurs fois à différentes heures de la journée. Le matin, le midi et en fin de journée pour vous rendre compte des nuisances éventuelles ou pour rencontrer vos futurs voisins !

3/ Les possibilités d’aménagement

Il faut toujours essayer de récupérer le plan du bien ou du moins d’en faire un croquis avec des côtes pour pouvoir imaginer les possibilités du bien, pour vous éventuellement mais également pour la revente.

S’il s’agit actuellement d’un grand 2 pièces de 60m2 et que vous n’avez pas besoin de 2 chambres, c’est l’idéal pour vous. Cependant ce type de surface s’apparente plutôt à des 3 pièces, donc avec 2 chambres en Ile-de-France. Ce qui veut dire que s’il y a une possibilité de le transformer en 3 pièces c’est forcément un plus.

Le cas contraire, sera forcément un frein à la revente.

La possibilité de pouvoir éventuellement ouvrir la cuisine sur le séjour est aussi un plus. Comme celle d’avoir une fenêtre dans les pièces d’eau ou encore les WC séparés. Si un dressing est envisageable ou un espace bureau ce sont aussi des points positifs.

Il y a ce que vous vous allez en faire en fonction de vos besoins et les possibilités d’aménagement que propose l’appartement qui permettront de séduire le plus grand nombre de personnes en cas de revente.

4/ Les projets prévus dans le quartier

On y pense pas toujours mais il est important de s’informer auprès de la mairie, de l’urbanisme et du PLU (plan local d’urbanisme) sur les projets à venir dans le quartier. Typiquement j’ai visité à titre personnel un bien qui remplissait beaucoup de mes critères. Mais l’agent m’a prévenue qu’un centre commercial allait être construit non loin de là sous peu. Il pensait sûrement bien faire en me donnant cette information. Or j’ai tout de suite pensé aux nuisances sonores et à l’augmentation du trafic dans la rue.

La rénovation ou la création d’un bâtiment à proximité est synonyme d’embelli pour le quartier donc ce ne sont pas forcément des points négatifs mais si la nuisance sonore est un frein, vous feriez mieux de faire demi-tour. D’autre part, ce type de projet nécessite toujours le passage d’un huissier afin de vérifier que la construction n’entrave pas les fondations des bâtiments alentours.

La lecture du PLU peut aussi vous permettre de voir quelles sont les constructions autorisées sur le secteur et si par exemple le petit immeuble de 2 étages qui vous permet une jolie vue dégagée à ce jour n’a pas vocation à se transformer en immeuble de 10 étages à terme… Soyez donc vigilant !

5/ La vie du quartier

Après avoir visité l’appartement faites toujours un tour dans les environs pour voir si le quartier correspond à vos attentes.

Est-ce important pour voir d’avoir tous les commerces au pied du l’immeuble ou au contraire préférez-vous marcher un peu et être dans une rue tranquille ?

La proximité de restaurants peut être très intéressante et pratique, mais peut être entrainer des nuisances olfactives et sonores par exemple.

Vérifiez la propreté du quartier, la diversité des commerces, l’accessibilité des trottoirs, les zones piétonnes ou pour les vélos… autant d’indices qui vous donneront un aperçu de la qualité de vie dans le quartier.

6/ La proximité des transports existants et à venir

C’est un point important même si vous n’utilisez pas les transports, encore une fois pensez à la revente.

C’est un gage d’accessibilité important et la proximité d’un transport fait forcément grimper le prix du bien. Ou au contraire, une distance trop importante par rapport à un transport à tendance à dévaluer le prix du bien. Au delà de 15min à pied, on peut considérer que l’on est loin des transports.

Une alternative c’est d’être à plus de 20min à pied d’un métro ou d’un RER mais d’avoir la possibilité de s’y rendre en bus depuis son domicile. Cette solution peut être intéressante si le prix du bien est vraiment intéressant ou si le trajet RER / Métro n’est pas très long ou ne nécessite pas trop de changements.

Enfin les biens à proximité d’une future gare sont aussi un bon investissement. La plus value à la revente est quasiment assurée dans ce cas de figure. Cela nécessite cependant de trouver une alternative aux transports jusqu’à l’arrivée de la nouvelle ligne. N’oubliez pas de vérifier le tracé de la nouvelle ligne afin d’éviter qu’elle ne passe à proximité de votre jardin par exemple pour des raisons évidentes de bruit et de mouvement de sol.

7/ L’évolution des prix du marché

C’est une donnée importante à avoir en tête. Connaître son marché est primordial lorsque l’on souhaite faire un achat immobilier. Ou alors il faut se faire accompagner par un professionnel, notamment un chasseur immobilier qui pourra vous conseiller au mieux.

Les prix varient souvent en fonction de la conjoncture économique : crise, inflation… La crise de 2008 et celle que nous traversons en 2020 en sont de bon exemple. Par exemple les prix à Paris sont en baisse de près de 5% alors que la ville de Brest a vu ses prix flamber de plus de 30%. Si vous ne l’avez pas encore fait, il est temps d’investir en Bretagne !

8/ Le prix d’achat

Connaître son marché est nécessaire pour acheter au bon prix et faire un offre en adéquation avec le bien, son environnement et la conjoncture. Bien que le prix d’un bien ne soit déterminé purement et simplement que par l’offre et la demande.

Les sites en ligne d’évolution des prix du marché sont de bons indicateurs mais il ne faut pas faire une offre uniquement sur la base de ces sites. Regarder à combien se sont vendus les appartements sur le secteur dernièrement peuvent vous aider à vous positionner, cependant ils ne donnent pas d’indication sur l’état du bien vendu et sur les détails qui font varier son prix (espace extérieur, étage, exposition…).

Pour évaluer un bien il y a la méthode par comparaison qui va permettre de comparer un bien aux bien similaires du quartier et la méthode par capitalisation qui va permettre de prendre en compte les caractéristiques intrinsèques du bien et les revenus qu’il génère s’il s’agit d’un investissement locatif.

9/ Les travaux

C’est un poste souvent négligé par les acquéreurs et le budget est souvent largement dépassé au fur et à mesure des travaux. Mais ayez bien en tête que la facture va venir s’ajouter au prix total de votre bien et qu’il vaut garder un prix au M2 cohérent pour envisager de revendre sans y laisser trop de plumes.

Je conseille toujours à mes clients de faire passer des artisans ou un architecte en fonction de l’ampleur des travaux afin de budgétiser les travaux et d’avoir une idée de la faisabilité du projet avant même de signer un compromis de vente.

Cela permet de se projeter aussi sur l’aménagement futur du bien et ses possibilités.

Depuis Juillet 2021, il faut aussi être très attentif aux performances énergétiques du bien à travers le DPE (diagnostic énergétique). L’objectif est d’établir un document fiable et lisible qui repose sur des caractéristiques techniques et environnementales en accord avec la Loi Climat et Résilience.

Ce document permet d’avoir une idée des travaux qui vont être nécessaires afin d’améliorer les performances énergétiques du bien.

10/ La vie de la copropriété ou du voisinage

L’un des critères les plus importants selon moi après le bien et ses environs, c’est bien entendu la copropriété ou le voisinage. Pour cela, il ne faut pas hésiter à aller chez les voisins pour se présenter.

Il faut aussi poser les bonnes questions au gardien, pour en apprendre davantage sur la copropriété. Quels sont les problèmes récurrents rencontrés ? Y a t-il des querelles entre voisins ou à propos de travaux éventuels ?

Comment est gérée la copropriété ? Le syndic est-il facilement joignable ? Quels sont les travaux à prévoir ?

Il faut aussi savoir prendre du recul quant aux réponses reçues, car les copropriétés où il n’y a aucun problèmes n’existent pas ! En maison individuelle on ne peut pas s’entendre avec tous les voisins de la rue sans exception, mais cela nous donne un bon aperçu de l’ambiance.

Pour conclure, je vous parle en titre de trouver le bien de vos rêves et j’ai beaucoup insisté sur la revente. Vous avez totalement raison de vous demander, mais si c’est le bien de mes rêves, pourquoi dois-je commencer par le revendre ? Au-delà de l’achat immobilier, il s’agit aussi d’un placement et d’un risque. On ne sait pas ce que la vie nous réserve (mutation, rupture, décès…), il faut donc dès le début réduire le risque au maximum pour faire le meilleur placement possible en cas de besoin.

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