Investissement locatif : un rapport risques/bénéfices à bien évaluer
Vous envisagez d’investir dans le locatif ? L’immobilier a créé parmi les plus grandes fortunes du monde, il y a donc de nombreuses raisons de penser qu’il s’agit d’un bon investissement. Les experts s’accordent toutefois à dire que, comme pour tout investissement, il est préférable d’être bien informé avant de se décider à mettre plusieurs centaines de milliers d’euros dans un appartement. Voici que les détails à regarder avant d’investir dans l’immobilier.
Points-clés à connaître sur l’investissement locatif
● L’achat d’un appartement pour en tirer un revenu locatif peut être risqué ;
● Les acheteurs doivent généralement verser une mise de fonds d’au moins 20 % ;
● Être propriétaire exige un large éventail de compétences, qui peuvent aller de la compréhension des lois de base sur la location à la capacité de réparer un robinet qui fuit ;
● Les experts recommandent d’avoir un “coussin” financier, au cas où vous ne loueriez pas la propriété, ou si les revenus locatifs ne couvrent pas l’hypothèque.
Les 15 détails à vérifier avant d’investir :
Détail #1 : Êtes-vous fait pour être propriétaire ?
Savez-vous vous débrouiller avec une boîte à outils ? Êtes-vous capable de réparer une cloison sèche ou de déboucher des toilettes ? Bien sûr, vous pouvez appeler quelqu’un pour le faire à votre place ou engager un gestionnaire immobilier, mais cela réduira vos bénéfices. Les propriétaires qui n’ont qu’une ou deux maisons font souvent leurs propres réparations pour économiser de l’argent.
Bien sûr, cela change à mesure que vous ajoutez des propriétés à votre portefeuille. Alors comment faire pour devenir un magnat de l’immobilier sans pour autant avoir à mettre les mains dans le cambouis toute la journée (surtout si vous n’êtes pas doué pour ça) ? Eh bien c’est assez simple : comme tout entrepreneur à succès, le gros investisseur immobilier sait déléguer et scaler son business en sachant s’entourer de solides équipes de nettoyeurs, d’hommes à tout faire, et d’entrepreneurs qui pourront gérer les biens pour lui. Investir dans l’immobilier, ce n’est pas juste investir dans la pierre. Au contraire, c’est bien plus que ça, et cela demande des capacités organisationnelles et managériales hors-pairs, surtout si vous envisagez un jour de rentrer dans la cour des grands…
Bien que cela ne soit pas conseillé aux nouveaux investisseurs, à mesure que vous vous familiariserez avec l’investissement immobilier, vous n’aurez plus besoin de rester sur place.
En attendant, si c’est votre premier bien et que vous n’êtes pas du genre bricoleur ni n’avez beaucoup d’argent disponible, le statut de propriétaire n’est peut-être pas fait pour vous. A moins que vous n’ayez des capacités exceptionnelles à manager, déléguer, et trouver des solutions pour mettre en place votre système d’investissement… Vous pourriez aussi très bien décider de vous former afin de comprendre si ce “métier” est fait pour vous. Après tout rien n’est forcément inné et les compétences peuvent s’acquérir, l’important étant d’aimer ce que vous faites et d’avoir des objectifs réalistes et réalisables.
Détail #2 : Remboursez vos dettes personnelles
Les investisseurs avisés peuvent avoir des dettes dans le cadre de leur stratégie d’investissement, mais le commun des mortels devrait les éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui iront bientôt à l’université, l’achat d’une propriété locative n’est peut-être pas la bonne solution.
Il est essentiel d’être prudent. Il n’est pas nécessaire de rembourser la dette si le rendement de votre bien immobilier est supérieur au coût de la dette. C’est le calcul que vous devrez être capable de faire. En plus, il faudra toujours disposer d’un coussin de trésorerie. Ne vous mettez pas dans une position où vous manquez de liquidités pour effectuer les paiements de votre dette. Ayez toujours une marge de sécurité.
Détail #3 : Assurez une mise de fonds
Les immeubles de placement exigent généralement une mise de fonds plus importante que les immeubles occupés par le propriétaire ; les conditions d’approbation sont plus strictes. Les 3 % que vous avez peut-être versés pour la maison où vous vivez actuellement ne conviendront pas pour un immeuble de placement. Vous aurez besoin d’une mise de fonds d’au moins 20 %, étant donné que l’assurance hypothécaire n’est pas offerte pour les immeubles locatifs. Vous pourrez peut-être obtenir cette mise de fonds par le biais d’un financement bancaire, tel qu’un prêt personnel, voire même du crowdfunding tel que nous l’évoquons dans cet [autre article].
Détail #4 : Trouvez le bon emplacement
La dernière chose que vous voulez, c’est d’être coincé avec une propriété locative dans une région qui est en déclin plutôt que stable ou en croissance. Une ville ou un endroit où la population augmente et où un plan de revitalisation est en cours représente une opportunité d’investissement potentielle.
Lorsque vous choisissez un bien locatif rentable, recherchez un endroit où les taxes foncières sont faibles, un district scolaire décent et de nombreuses commodités, telles que des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas. En outre, un quartier avec un faible taux de criminalité, un accès aux transports en commun et un marché du travail en pleine expansion peut représenter un plus grand nombre de locataires potentiels.
Détail #5 : Faut-il acheter ou financer ?
Est-il préférable d’acheter en cash ou de financer votre immeuble de placement ? Cela dépend de vos objectifs d’investissement. Payer comptant peut aider à générer un flux de trésorerie mensuel positif. Prenons l’exemple d’un immeuble locatif dont l’achat coûte 100 000 euros. Avec les revenus locatifs, les taxes, l’amortissement et l’impôt sur le revenu, l’acheteur au comptant pourrait obtenir 9 500 € de revenus annuels, soit un rendement annuel de 9,5 % sur l’investissement de 100 000 €.
D’un autre côté, le financement peut vous permettre d’obtenir un rendement supérieur. Pour un investisseur qui verse un acompte de 20 % sur une maison, avec un taux d’intérêt composé de 4 % sur le prêt hypothécaire, après déduction des frais d’exploitation et des intérêts supplémentaires, les gains s’élèvent à environ 5 580 € par an. Le flux de trésorerie est plus faible pour l’investisseur, mais un rendement annuel de 27,9 % sur l’investissement de 20 000 € est beaucoup plus élevé que les 9,5 % obtenus par l’acheteur au comptant.
Pour conclure, disons que le fait d’acheter comptant vous permet d’ajouter immédiatement le bien immobilier à votre patrimoine, mais l’investissement bien placé vous apportera un cashflow bien supérieur en proportion de votre investissement. L’autre avantage, c’est que vous ne videz pas votre trésorerie, ce qui vous permet de réaliser des investissements multiples et ainsi de scaler votre business par la suite. Le côté négatif étant qu’une telle opération d’investissement nécessite d’avoir le nez fin, ce qui n’est pas donné à tout le monde. Si vous avez l’argent pour acheter un appartement comptant, l’opération sera plus simple et sûre pour vous.
Détail #6 : Méfiez-vous des taux d’intérêt élevés
Le coût de l’emprunt peut être relativement faible en 2021, mais le taux d’intérêt sur un immeuble de placement est généralement plus élevé que le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire traditionnel. Si vous décidez de financer votre achat, vous avez besoin d’un paiement hypothécaire faible qui n’affectera pas trop vos bénéfices mensuels.
Détail #7 : Calculez vos marges
Les sociétés de Wall Street qui achètent des biens en difficulté visent des rendements de 5 à 7 % car, entre autres dépenses, elles doivent payer leur personnel. Les particuliers devraient se fixer un objectif de rendement de 10 %. Estimez les frais d’entretien à 1 % de la valeur du bien par an. Les autres coûts comprennent l’assurance des propriétaires, les éventuels frais d’association des propriétaires, les impôts fonciers, les dépenses mensuelles telles que la lutte contre les parasites (dératisation, blattes, punaises de lit, etc.) et l’aménagement paysager, ainsi que les dépenses d’entretien régulier pour les réparations.
Détail #8 : Investissez dans une assurance propriétaire
Protégez votre nouvel investissement : En plus de l‘assurance des propriétaires, envisagez de souscrire une assurance des propriétaires. Ce type d’assurance couvre généralement les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection de la responsabilité civile, au cas où un locataire ou un visiteur se blesserait à cause de problèmes d’entretien de la propriété.
Pour réduire vos coûts, vérifiez si un assureur vous permet de regrouper l’assurance du propriétaire avec une police d’assurance du propriétaire.
Détail #9 : Prenez en compte les coûts imprévus
Il n’y a pas que les coûts d’entretien et de maintenance qui grugent votre revenu locatif. Il y a toujours la possibilité qu’une urgence survienne – des dommages au toit causés par une tempête exceptionnelle, par exemple, ou des tuyaux qui éclatent et détruisent le plancher de la cuisine. Prévoyez de mettre de côté 20 à 30 % de votre revenu locatif pour ce type de coûts afin de disposer d’un fonds pour payer les réparations en temps voulu. Il se peut que votre assurance ne couvre pas tous les types de dégâts…
Détail #10 : Évitez d’acheter un logement en état de réparation
Il est tentant de chercher la maison que vous pouvez acheter à bas prix et transformer en bien locatif. Cependant, s’il s’agit de votre première propriété, c’est probablement une mauvaise idée. À moins que vous n’ayez un entrepreneur à disposition qui fasse du travail de qualité à peu de frais ou que vous ayez des compétences en matière de rénovation à grande échelle, vous payeriez probablement trop cher pour rénover. Cherchez plutôt une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.
Détail #11 : Calculez les frais d’exploitation
Les frais d’exploitation de votre nouvelle propriété représenteront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation. Si vous demandez 1 500 € de loyer et que vos dépenses s’élèvent à 600 € par mois, vos frais d’exploitation s’élèvent à 40 %. Pour un calcul encore plus simple, utilisez la règle des 50 %. Si le loyer que vous demandez est de 2 000 € par mois, attendez-vous à payer 1 000 € de dépenses totales.
Détail #12 : Déterminez votre rendement
Pour chaque euro que vous investissez, quel est le rendement de cet euro ? Les actions peuvent offrir un rendement au comptant de 7,5 %, tandis que les obligations peuvent rapporter 4,5 %. Un rendement de 6 % au cours de votre première année en tant que propriétaire est considéré comme sain, d’autant plus que ce chiffre devrait augmenter avec le temps.
Détail #13 : Achetez une maison à bas prix
Plus la maison est chère, plus vos dépenses courantes seront importantes. Certains experts recommandent de commencer par une maison de 150 000 € dans un quartier en plein essor. En outre, les experts conseillent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre du quartier, idem pour la pire maison du quartier.
Détail #14 : Connaissez vos obligations légales
Les propriétaires de logements locatifs doivent connaître les lois régissant les relations entre propriétaires et locataires dans le pays et la région où ils choisissent d’investir. Il est important de comprendre, par exemple, les droits de vos locataires et vos obligations concernant les dépôts de garantie, les exigences du bail, les règles d’expulsion, le logement équitable, et plus encore, afin d’éviter les problèmes juridiques.
Détail #15 : Peser les pour et les contre
Dans toute décision financière, vous devez déterminer si le gain vaut les risques potentiels encourus. Investir dans l’immobilier a-t-il encore un sens pour vous ?
Les récompenses en perspective :
● Comme votre revenu est passif, malgré l’investissement initial et les coûts d’entretien, vous pouvez gagner de l’argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre énergie à votre travail habituel ;
● Si la valeur des biens immobiliers augmente, votre investissement prendra également de la valeur ;
● Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier peuvent être déductibles de vos impôts ;
● En dehors d’une nouvelle crise, les valeurs immobilières sont généralement plus stables que le marché boursier ;
● Contrairement à l’investissement dans des actions ou d’autres produits financiers que vous ne pouvez ni voir ni toucher, l’immobilier est un actif physique tangible, un peu comme l’or et les matières premières.
Les risques en perspective :
● Bien que les revenus locatifs soient passifs, les locataires peuvent être difficiles à gérer, sauf si vous faites appel à une société de gestion immobilière et que vous prenez toutes les garanties possibles (choix avisé du locataire, assurance loyers impayés, caution solidaire, etc.) ;
● Les revenus locatifs peuvent ne pas couvrir la totalité de votre paiement hypothécaire ;
● Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément un bien immobilier si les marchés se dégradent ou si vous avez besoin de liquidités
● Les coûts d’entrée et de sortie peuvent être élevés ;
● Si vous n’avez pas de locataire, vous devez quand même payer toutes les dépenses.
Un dernier mot
Soyez réaliste dans vos attentes. Comme tout investissement, l’immobilier locatif ne produira pas tout de suite un gros salaire mensuel, et choisir le mauvais bien peut être une erreur catastrophique.
Pour votre premier bien locatif, envisagez de travailler avec un partenaire expérimenté. Ou bien, louez votre propre maison pendant un certain temps pour tester votre propension à devenir propriétaire.
