Votre projet d’achat immobilier est lancé et vous commencez à organiser les visites. C’est une nouvelle étape dans l’avancement de votre projet. Elle est primordiale, surtout si vous êtes en début de recherche car elle va vous permettre d’affiner votre cahier des charges et de prendre connaissance du marché. La visite permet de sortir de sa zone de confort et de valider ou invalider plusieurs points : le type de bien, la localisation en découvrant de nouveaux quartiers par exemple ou encore l’étendu des travaux. Cela va aussi améliorer votre capacité à vous projeter dans un bien, quand bien même il y aurait beaucoup de travaux à prévoir.
Les éléments essentiels à valider lors de la visite
Peu importe le bien, il va falloir valider un certain nombre de choses :
Le quartier
Y a-t-il assez de commerces ?
Si vous êtes du genre à descendre à la boulangerie le dimanche matin mieux vaut qu’elle ne se trouve pas à 45min à pied. Au contraire, si vous ne voulez voir personne, assurez-vous d’être au calme.
Proximité des crèches et des écoles ?
Très important pour les familles ! Si après les bouchons du boulot, il faut subir les bouchons de la crèche ça ne va pas le faire ! Le grand luxe : pouvoir amener ses enfants à la crèche ou l’école à pied !
Proximité des transports ?
Un critère indispensable en ville, les transports ! d’une part pour vous faciliter la vie mais aussi celle de vos enfants qui seront plus facilement autonomes mais également un atout majeur pour la revente !
Travaux éventuels en cours ou à venir ?
Les quartiers dit « en mutation », « en devenir » sont excellents pour trouver la bonne affaire. Cependant, ce sont des quartiers peu attrayants à l’instant T. D’autre part, les travaux éventuels peuvent être source de difficulté d’accès ou encore de nuisances visuelles et sonores. La bonne affaire a un prix !
Etat général : de la route, des maisons/des façades.
Cela en dit beaucoup sur l’ambiance générale du quartier. D’autre part, certaines grandes villes, comme Paris, imposent de rénover les bâtiments régulièrement (tous les 10 ou 15 ans…). Si c’est le cas de certains immeubles voisins et que le vôtre semble défraichi, ça ne va pas tarder à vous tomber sur le coin du nez !
Proximité d’un axe routier, d’une gare, d’un aéroport ?
Ceci peut être très pratique mais aussi engendrer d’importantes nuisances sonores. Cependant pour les investisseurs voulant faire de la location courte durée, ça peut être un excellent emplacement !
L’état du bien et les travaux éventuels
Cela va vous aider à estimer votre budget travaux et à imaginer le futur agencement. Si vous pouvez obtenir les plans du bien c’est un plus.
Le contexte de la vente
C’est le moment de faire parler l’agent immobilier ou le propriétaire. Ce sont des infos très précieuses pour engager une éventuelle négociation et savoir si oui ou non il faut se positionner pour l’acquisition du bien. Si le bien est vendu suite à une succession ou un divorce par exemple, il y a des chances pour que les vendeurs soient pressés de vendre et donc une marge de négociation plus importante.
Visiter un appartement
Lorsque l’on visite un appartement, il faut prendre conscience du fait de la co-propriété. C’est un élément décisif pour prendre sa décision d’achat.
Quel est l’état de la copropriété ?
Y a-t-il des travaux futurs à prévoir ?
Le plus cher étant bien entendu le ravalement de la façade, les toitures ou les travaux éventuels de fondation et de structure. Le ravalement des parties communes aussi est important et peut peser dans la balance.
La part de votre appartement dans ces travaux dépend des tantièmes détenus en rapport avec la surface du bien.
Il est questions ensuite du bien lui-même :
- Quelle est l’ampleur des travaux à prévoir ?
- Est-ce possible de réaménager le bien ? Agrandir la chambre, supprimer la cloison entre la cuisine et le salon, inverser la cuisine et la salle de bain…
- Charges : le chauffage est-il individuel ou collectif ? A combien s’élèvent les charges de copropriété ? Il s’agit de simple ou de double vitrage ?
- Entretien du bien : y a-t-il une cheminée ? Combien coûte son entretien ? Quels sont les matériaux utilisés ?
- Annexes : le bien bénéficie-t-il d’une cave ? D’un balcon ? D’une annexe quelconque ? En jouissance exclusive ?
- Les diagnostics techniques à récupérer de préférence avant de faire l’offre ou peu de temps après pour valider son choix
Visiter une maison
Pour une maison il s’agit de pleine propriété ou de mitoyenneté donc de co-propriété mais avec seulement 1 ou 2 copropriétaires en général. A définir sur quel type de maison vous souhaitez partir. Dans les zones tendues ce n’est pas rare d’être en co-propriété sur une maison.
Il va falloir vérifier pendant la visite l’état extérieur de la maison ainsi que l’état intérieur.
La façade, la toiture, l’année de construction, l’accès au jardin, à une terrasse, une piscine ou encore un garage ? Le jardin a-t-il une servitude ?
- Peut-on réaménager facilement l’intérieur ?
- Où se trouvent les murs porteurs ?
- Les sanitaires sont-ils accessibles depuis le rez-de-chaussée ou seulement en étage ?
- Y a-t-il déjà eu un dégât des eaux ?
- Le nombre de chambres et leur taille ? Une chambre doit faire 9m2 minimum pour être réellement considérée comme une chambre. En deçà la pièce peut faire office de bureau ou de chambre bébé.
Demandez les factures des travaux effectués récemment. Mais aussi l’état du raccordement des eaux usées et de la chaudière, de l’électricité et de la plomberie en général. Tout ceci sera dans les diagnostics mais si cela a été révisé récemment c’est un plus.
Visiter un immeuble
Même questionnement que pour la maison, surtout en ce qui concerne la partie structurelle du bien : le bâti, la toiture… S’il faut engager des travaux, contrairement à la copropriété vous serez seul en assumer la charge. Bien qu’il existe certains immeubles en copropriété. Le réel avantage d’un immeuble selon moi reste quand même d’être le seul et unique propriétaire et de pouvoir gérer votre bien comme bon vous semble.
Une fois les travaux structurels écartés, quid de l’aménagement intérieur ? En fonction de votre objectif d’investissement locatif : meublé ou nu ? Location longue durée ou saisonnière ? Et surtout de la localisation et du profil de locataire recherché vous allez imaginer comment optimiser votre rendement. Si l’immeuble contient 3 T3, la tension locative du secteur permet-elle d’avoir 6 T2 pour améliorer la rentabilité ?
N’oubliez pas, la négociation commence dès la visite !
