Vous avez déniché la maison ou l’appartement de vos rêves et envisagez de recourir à un crédit immobilier pour l’acquérir ? Vous vous interrogez sur la meilleure manière de sécuriser votre emprunt tout en protégeant votre achat ?
Plusieurs alternatives s’offrent à vous, notamment le privilège de prêteur de deniers (PPD). Cette option se distingue par ses avantages comparativement à l’hypothèque traditionnelle ou à la solution de caution. Cependant, quelles sont les spécificités du PPD ?
Comment est-il mis en place ? Quelles sont les implications financières, les exigences et les procédures associées ? Nous avons préparé un guide détaillé pour vous fournir toutes les informations essentielles sur le privilège de prêteur de deniers, vous permettant ainsi de choisir judicieusement la garantie de votre crédit immobilier.
Qu’est-ce que le privilège de prêteur de deniers (PPD) ?
Définition et cadre légal
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) offre au prêteur (une banque ou un établissement financier) une priorité de remboursement en cas de défaillance de l’emprunteur sur son prêt immobilier, impliquant la saisie et la vente du bien financé. Il se distingue de l’hypothèque par son fondement légal, étant attribué exclusivement pour le financement de biens immobiliers existants, à l’exclusion des financements pour travaux ou pour l’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Pour sa mise en place, le notaire doit inscrire le PPD au service de publicité foncière, précédemment connu sous le nom de conservation des hypothèques, avec des frais supportés par l’emprunteur. Il est important de noter qu’à partir du 1er janvier 2022, le dispositif a été remplacé par une hypothèque légale spéciale conservant les mêmes particularités.
Comparaison avec l’hypothèque conventionnelle
En comparaison, l’hypothèque conventionnelle permet aussi au prêteur de saisir et vendre le bien immobilier en cas de non-paiement du prêt, et cela, indépendamment du type de bien ou de projet financé (neuf, ancien, achat, travaux). Son inscription au service de publicité foncière est obligatoire, générant des frais plus élevés en raison de l’application d’une taxe de publicité foncière.
Concernant la durée, l’hypothèque conventionnelle est limitée à celle du crédit plus une année supplémentaire, tandis que le PPD reste actif jusqu’au remboursement intégral du prêt. Un autre avantage notoire du PPD réside dans son extinction automatique à la clôture du prêt, contrairement à l’hypothèque conventionnelle qui requiert une mainlevée officielle par acte notarié, engendrant des frais additionnels.
Comment sécuriser votre prêt immobilier avec le PPD ?
Les étapes clés de la mise en place du PPD
Pour bénéficier du PPD, plusieurs étapes importantes doivent être respectées lors de la souscription à un prêt immobilier :
- Le bien immobilier financé doit être déjà construit et non en cours de construction ou à l’état de projet.
- Le prêt immobilier doit être contracté spécifiquement pour l’acquisition de ce bien, et non pour financer des travaux ou un rachat de crédit.
- La mention du PPD est indispensable dans l’offre de prêt et l’acte de vente, tous deux devant être signés en présence d’un notaire.
- L’inscription du PPD doit être faite au service de publicité foncière dans un délai de deux mois après la signature de l’acte de vente.
Les obligations du prêteur et de l’emprunteur
Le PPD impose certaines obligations à la fois au prêteur et à l’emprunteur :
- Le prêteur est tenu de verser le montant du prêt directement au vendeur du bien immobilier, plutôt qu’à l’emprunteur, pour valider le PPD.
- Il doit également informer l’emprunteur des différents frais associés au PPD, incluant les honoraires du notaire, les coûts d’inscription au service de publicité foncière, et les frais de timbre.
- L’emprunteur s’engage à rembourser le prêt selon les conditions définies dans l’offre de prêt, sous peine de voir son bien saisi et vendu aux enchères.
- De plus, il doit prendre en charge les frais liés au PPD, généralement répercutés dans le coût total du crédit.
Les avantages du PPD pour l’emprunteur
Le PPD offre plusieurs bénéfices par rapport à une hypothèque conventionnelle :
- Il est plus économique, étant exempt de la taxe de publicité foncière imposée sur l’hypothèque conventionnelle.
- Le PPD reste valide jusqu’au remboursement intégral du prêt, éliminant ainsi le besoin de renouveler la garantie même en cas d’extension du crédit.
- Il s’éteint automatiquement avec le paiement total du prêt, évitant la nécessité d’une mainlevée, acte nécessaire pour l’hypothèque conventionnelle.
- Le PPD peut également permettre à l’emprunteur d’obtenir un taux de crédit plus favorable, offrant une meilleure sécurité pour le prêteur.
Gérer et clôturer le privilège de prêteur de deniers
Quand et comment procéder à une mainlevée du PPD ?
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) s’éteint de lui-même deux ans après le paiement de la dernière échéance du crédit immobilier. Ainsi, si vous avez totalement remboursé votre prêt et envisagez de vendre votre bien immobilier après cette période, il n’est pas nécessaire de demander une mainlevée du PPD.
Toutefois, dans le cas où vous souhaitez vendre votre bien avant d’avoir fini de rembourser le crédit, ou si vous optez pour un remboursement anticipé du prêt, il vous faudra obtenir une mainlevée du PPD. Cette démarche implique la création d’un acte notarié, signé à la fois par le prêteur, l’emprunteur et le notaire, puis sa transmission au service de publicité foncière pour enregistrement dans le fichier immobilier.
Le coût de la mainlevée et le remboursement anticipé
Obtenir une mainlevée du PPD induit des frais, principalement constitués des émoluments du notaire, des frais d’inscription au service de publicité foncière, et des frais de timbre, tous à la charge de l’emprunteur. Ces dépenses représentent généralement entre 1 et 2% du montant du capital restant dû. Par ailleurs, le remboursement anticipé du prêt entraîne des indemnisations envers le prêteur, habituellement fixées à 3% du capital restant, sans pouvoir excéder six mois d’intérêts. Il est possible de négocier ou d’annuler ces pénalités selon les modalités de votre contrat de prêt.
Gestion en cas de revente du bien ou de remboursement du prêt
Lors de la revente de votre bien immobilier avant le terme du prêt, vous devrez acquitter le montant restant du prêt, les intérêts courus ainsi que les frais de mainlevée du PPD. Après ces remboursements, vous récupérerez le montant de la vente déduction faite du capital restant dû et des frais associés à la transaction (frais de notaire, frais d’agence, etc.). De même, rembourser le prêt de manière anticipée implique le règlement des frais de mainlevée et des pénalités de remboursement anticipé, vous permettant ensuite de jouir pleinement de votre propriété sans charges supplémentaires.
Conclusion
Le prêt immobilier est crucial pour de nombreux projets immobiliers, et choisir la bonne garantie est essentiel. Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) représente une option avantageuse, en fournissant une sécurité en cas d’impossibilité de rembourser le prêt. Par rapport à l’hypothèque traditionnelle, il possède plusieurs atouts notables : son coût réduit, sa validité sans limitation de durée et sa disparition automatique une fois le prêt totalement remboursé. Toutefois, son application est restreinte aux acquisitions de biens déjà construits. Pour qu’il soit effectif, son enregistrement auprès du service de publicité foncière est indispensable.
Dans l’éventualité où vous décidez de vendre la propriété ou de solder le prêt avant terme, il sera nécessaire de procéder à une mainlevée du PPD afin de retirer officiellement cette garantie. Pour exploiter au mieux le PPD dans le cadre de votre financement immobilier, la consultation d’un notaire ou la sollicitation d’un conseiller financier est fortement recommandée. Ces professionnels vous guideront efficacement à travers les étapes à suivre.
