Avez-vous vendu une propriété immobilière à un prix supérieur à celui d’achat ? Si oui, alors vous avez réalisé ce que l’on appelle une plus-value. Celle-ci correspond à la différence entre le prix auquel vous avez vendu le bien et son prix d’achat, ou sa valeur déclarée si le bien vous a été transmis par donation ou héritage.
Il est important de savoir que cette plus-value immobilière est sujet à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il y a toutefois des exceptions, par exemple si le bien vendu était votre résidence principale ou si vous répondez à certains critères d’exonération. Vous vous demandez comment se calcule cette plus-value ? Quelle fiscalité lui est appliquée et quels abattements sont envisageables ?
Cet article est fait pour vous. Nous allons tout détailler concernant la plus-value immobilière lors de la revente, en illustrant nos propos avec des exemples concrets et en partageant des conseils pratiques.
Comprendre la plus-value immobilière
Définition de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière représente le profit réalisé lors de la vente d’un bien immobilier par rapport à son prix d’achat. C’est la différence positive entre le montant auquel le bien est vendu et son coût d’acquisition initial. Lorsque vous revendez votre bien, ce bénéfice est généralement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, à moins que la vente ne concerne votre résidence principale ou que vous soyez éligible à une exonération.
Différence entre plus-value brute et plus-value nette
On distingue deux types de plus-values : la plus-value brute et la plus-value nette. La première est calculée simplement en soustrayant le prix d’achat du prix de vente du bien. Quant à la plus-value nette, elle correspond à la plus-value brute ajustée, c’est-à-dire après déduction des frais de transaction et des possibles abattements fiscaux liés à la durée de détention du bien. C’est sur cette dernière que se basent les calculs d’impôt et de prélèvements sociaux.
Les éléments qui influencent la valeur d’un bien immobilier
Plusieurs critères entrent en jeu dans la valorisation d’un bien immobilier, parmi lesquels la localisation, la taille et la configuration du logement (surface habitable, nombre de pièces), ainsi que d’autres aspects comme la qualité de la construction, l’état général du bien, son efficacité énergétique, et la présence éventuelle d’espaces extérieurs (jardin, terrasse) ou d’un garage. De plus, la dynamique du marché immobilier local, influencée par l’offre et la demande, joue un rôle prépondérant dans la détermination du prix de vente potentiel et, par conséquent, du montant de la plus-value réalisable à la revente.
Calcul de la plus-value immobilière
Éléments nécessaires pour le calcul
Pour évaluer votre plus-value immobilière, il vous faudra connaître certains détails essentiels :
- Le prix de cession ou de vente de votre propriété, après déduction des divers frais liés à cette cession (comme les frais d’agence, de notaire ou de diagnostics).
- Le prix d’acquisition ou d’achat de la propriété, ou sa valeur déclarée dans le cas d’une donation ou succession, augmenté des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.) et du coût des travaux réalisés sur le bien.
- La durée de détention de la propriété, définie par le temps écoulé entre l’achat et la vente de cette dernière.
Méthode de calcul de la plus-value brute
Cette valeur se calcule en soustrayant le prix d’achat du prix de vente de votre bien. Voici comment :
- Plus-value brute = Prix de vente
- Prix d’achat.Exemple : Si vous vendez un appartement acheté 300 000 € il y a 10 ans à 400 000 €, en assumant 10 000 € de frais de vente, votre calcul serait le suivant.
- 10 000 €
- 322 500 €, soit 67 500 €.
Prise en compte des frais et des travaux
Il est possible de réduire la plus-value brute en déduisant les frais et les travaux engagés pour l’acquisition ou lors de la possession de la propriété, notamment :
- Les frais d’acquisition, y compris les droits d’enregistrement et frais de notaire. Vous pouvez les déduire soit selon leur montant réel avec justificatifs, soit de manière forfaitaire à hauteur de 7,5 % du prix d’achat.
- Les coûts des travaux d’amélioration, de construction, reconstruction, ou d’agrandissement, déductibles soit selon leur montant réel avec justificatifs, soit à hauteur de 15 % du prix d’acquisition si vous avez détenu le bien plus de 5 ans.
Calcul de la plus-value imposable : abattements pour durée de détention
La plus-value imposable est la plus-value brute moins les abattements applicables selon le temps pendant lequel vous avez détenu le bien :
- Pour l’impôt sur le revenu : Un abattement de 6 % par an après la 5ème année et de 4 % pour la 22ème année. La plus-value est totalement exonérée après 22 ans de détention.
- Pour les prélèvements sociaux : Un abattement de 1,65 % par an après la 5ème année, de 1,6 % pour la 22ème année, et de 9 % par an après la 22ème année. L’exonération totale est atteinte après 30 ans.
- Exemple : En vendant un appartement détenu 10 ans, la plus-value brute est de 67 500 €. Pour l’impôt sur le revenu, la somme imposable serait : 67 500 € – (67 500 € x 5 x 6 %) = 40 500 €. Pour les prélèvements sociaux, elle serait de 67 500 € – (67 500 € x 5 x 1,65 %) = 55 687,50 €.
Fiscalité de la plus-value immobilière
Taux d’imposition et contributions sociales
La plus-value immobilière taxable est sujette à un double prélèvement fiscal : d’une part, l’impôt sur le revenu à 19 % et d’autre part, les contributions sociales à 17,2 %. Ce qui établit un taux d’imposition global de 36,2 %. Cependant, pour les plus-values dépassant 50 000 €, une taxe additionnelle de 2 % à 6 %, selon le montant de la plus-value, est applicable.
Exonérations et cas particuliers
Certaines circonstances permettent une exonération totale ou partielle de cette imposition, notamment dans les cas suivants : vente de la résidence principale, première vente d’un bien immobilier sous conditions, vente d’un bien à un prix inférieur à 15 000 €, vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans, vente liée à un départ en retraite ou à une invalidité sous conditions, ainsi que la vente d’un bien situé dans une zone tendue visant la construction de logements sociaux, également sous conditions.
Déclaration et paiement de l’impôt sur la plus-value
Au moment de la conclusion de la vente, la plus-value immobilière doit être déclarée par le notaire, qui est chargé de compléter et de soumettre le formulaire n°2048-IMM-SD aux services fiscaux. Il est aussi responsable du prélèvement de l’impôt et des contributions sociales sur le montant de la vente pour les verser directement au Trésor public.
Les vendeurs bénéficiant d’une exonération sont dispensés de déclaration, à l’exception notable de la vente pour la première fois de la résidence principale.
Conclusion
Après la vente d’un bien immobilier, vous vous interrogez probablement sur le calcul et la déclaration de votre plus-value. Cet article a pour but de vous apporter des éclaircissements sur plusieurs aspects essentiels :
- La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat ou sa valeur déclarée.
- Il est possible de diminuer la plus-value brute en soustrayant les frais ainsi que les travaux effectués sur le bien.
- La plus-value nette, après application d’abattements pour durée de détention, est celle qui est retenue pour l’imposition.
- Cette plus-value imposable est sujette à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, à moins qu’elle ne bénéficie d’une exonération spécifique.
- Le notaire est en charge de déclarer et de régler la plus-value lors de la vente du bien.
Si vous avez besoin de davantage d’informations sur la plus-value immobilière ou si vous recherchez une assistance pour optimiser votre situation fiscale, consultez notre site web ou contactez-nous directement. Nous sommes là pour vous accompagner dans vos démarches.
