On a tendance à penser que la chose la plus importante à négocier lors d’une demande de prêt immobilier à la banque c’est le taux. Et ces derniers temps, les taux augmentent et pas qu’un peu… Mais si on prend du recul, à l’heure où j’écris cet article, un bon taux sur 25 ans, c’est un taux à 2,40% environ. Alors c’est sûr on est loin du 1,80% de l’année dernière mais on est aussi très loin des 6%, taux auquel on pouvait emprunter il y a 20 ans…
A l’heure où l’inflation atteint près de 4%, pouvoir emprunter à un taux inférieur à 3% reste du luxe. Surtout quand on voit la difficulté pour accéder au prêt immobilier comparé il y a seulement quelques années. Apport supérieur à 10%, situation professionnelle et personnelle stable, taux d’endettement inférieur à 35%… Et malgré tout ça, la banque se réserve le droit parfois de refuser le prêt par manque de rentabilité. Certaines ne font même plus du tout de prêt immobilier.
Alors dans ce chaos du crédit bancaire, l’heure à la négociation avec la banque semble bien loin, car si déjà on obtient un go, il faut considérer cela comme le St Graal. Ceci-dit, gardez ces éléments en tête, il n’y a pas que le taux qui peut se discuter.
Le taux du prêt
Oui ok on peut le négocier et c’est la base du projet. On sollicite plusieurs intermédiaires financiers, banque et courtier notamment, en leur demande de prime à bord quels sont les taux qu’ils proposent. Et c’est ce que ces derniers brandissent sur leur site ou dans leur communique : « le meilleur taux », « taux imbattable »
Cependant le taux du prêt n’est pas l’unique élément sur lequel on va pouvoir faire des économies.
Il y a le taux du prêt, autrement dit le taux nominal qui est utilisé pour calculer les intérêts du prêt. C’est d’ailleurs du taux nominal à qui l’on pense quand on parle de taux.
Mais ce qui est intéressant c’est surtout de voir le taux annuel effectif global (TAEG) qui représente le coût total du crédit pour le consommateur. Ce taux comprend :
– Le taux nominal
– Les frais de dossiers
– Les frais payés à des intermédiaires pour l’octroi du prêt (courtier)
– Les coûts d’assurance et de garanties obligatoires
– Les frais d’ouverture et de tenue de compte
– Le coût de l’évaluation d’un bien immobilier
Ce taux ne peut être supérieur au taux d’usure. Taux fixé par la Banque de France tous les trimestres, il est le taux maximum auquel les banques peuvent prêter. Ce dernier a été réhaussé récemment à 3,05% pour les prêts de plus de 20 ans.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur n’est autre que le taux d’assurance déterminé pour vous couvrir en cas de maladie ou en cas de perte d’emploi vous empêchant de rembourser votre prêt, tout dépend des couvertures que vous allez souscrire.
Pour obtenir un prêt immobilier, l’assurance emprunteur est obligatoire et est soumis à un questionnaire de santé. Plus vous êtes jeune et en bonne santé, plus vous aurez une assurance à un taux intéressant.
En général, les banques vous imposent leur assurance mais sachez que vous pouvez demander à faire une délégation d’assurance vous permettant de souscrire à une autre assurance que celle de votre banque à un taux plus intéressant. Ceci est très utile pour vous permettre d’avoir un TAEG inférieur au taux d’usure. Si cependant, le taux d’usure n’est pas problème par rapport au TAEG suffisant, la banque peut refuser de négocier le taux d’assurance emprunteur. Ce n’est pas forcément un problème dans la mesure où grâce à la loi Hamon vous avez un an après la signature de vos offres de prêt pour changer votre assurance emprunter auprès de l’organisme de votre choix.
Le différé
Demander un différé à la banque est selon moi l’outil le plus puissant de ce que l’on peut négocier lors de la demande d’un prêt immobilier. Le différé peut aller en général de quelques mois à 2 ans. C’est énorme !
Cela vous permet pendant 2 ans maximum de ne payer que les intérêts bancaires mais pas la totalité de votre mensualité. Il faut le justifier par des travaux. Sauf que si vos travaux durent en réalité 6 mois et que vous avez 2 ans de différé, pendant 6 mois pas de loyer mais que les intérêts à payer. Et pendant 1 an et demi, vous ne payez que les intérêts et vous engrangez la totalité de vos loyers.
Ce mécanisme vous permet de constituer un nouvel apport pour un futur projet !
L’apport
L’apport représente environ 10% du projet. Il est possible d’être financé à hauteur de 110% ou même 120% (bien, frais agence et frais de notaire). Même si cela est plus compliqué ces dernières années. Aujourd’hui il faut pouvoir apporter impérativement les frais de notaire, voire l’intégralité des frais annexes lorsque l’on fait un prêt en nom propre.
L’apport peut être de près de 30% quand on emprunte en société. Et la négociation est plus aisée lorsque vous en êtes à plusieurs projets. Pour un premier projet la banque a besoin de garantie et de recul, donc l’apport demandé sera plus important au début.
Le remboursement anticipé
Ce point est aussi très souvent oublié dans les négociations mais il est très intéressant.
De base la banque prévoit des pénalités en cas de remboursement anticipé. C’est-à-dire que demain vous héritez d’une somme importante ou vous décidez de revendre le bien et de solder votre prêt, la banque prévoir des frais pour remboursement anticipé.
Vous pouvez alors négocier que le remboursement anticipé soit sans frais.
La réutilisation du prêt en cas de revente
En cas de revente, si vous avez une garantie de cautionnement type crédit logement, vous pouvez réutiliser votre prêt pour l’achat d’un nouveau bien aux mêmes conditions initialement négociées (même taux, durée…).
Il suffit pour cela d’en faire la demande à votre banque. Il est rare que cette dernière accepte, surtout si les taux actuels sont supérieurs au taux que vous avez obtenu à l’époque. Ce point est clairement précisé dans votre offre de prêt.
En revanche si vous avez une hypothèque vous serez obligés de solder votre prêt. En cas de vente, le notaire va être obligé d’informer la banque de votre vente.
