Si vous avez un projet immobilier, négocier un appartement ne s’improvise pas. Il est important de bien préparer sa négociation.Il existe plusieurs techniques de négociation en fonction du bien et du secteur de recherche. La marge de négociation dépend de pas mal de facteurs.
Avant de faire une offre d’achat, étudiez le marché immobilier du secteur. Sommes-nous sur un un marché tendu ou un marché plus lent ? Autrement dit, sommes sur un marché de vendeurs ou d’acheteurs ?
Dans la premier cas, les vendeurs ont la main pour fixer les prix à la hausse car il y a plus de demande que d’offres. Dans le second cas, les acheteurs prennent le dessus pour revoir les prix de vente à la baisse car ils sont moins nombreux que le nombre de biens à vendre.
Le marché tendu n’est pas forcément liée au secteur géographique. Paris est par exemple considéré comme une zone tendue, mais en 2023 le marché est un marché acquéreur. C’était un marché vendeur en 2019. Ce sont les cycles de l’immobilier qui évoluent au grès de la conjoncture économique.
La marge de négociation va aussi dépendre du marché immobilier. Si le vendeur a fait le choix de mandater plusieurs agences immobilière en mandat simple, cela ne renvoie un pas un signe positif. Il est surement pressé de vendre, donc lamarge de négociation est peut être plus aisée. Son prix de vente pourra donc être revu à la baisse.
Parfois un même bien est affiché dans plusieurs agences à un prix différent, une aubaine pour l’acquéreur ! A l’agent immobilier ou au vendeur de défendre le bien en cas de négociation. Mais ce cas de figure enlève toute crédibilité au prix demandé.
Au prix du bien, il faut anticiper tous les frais liés à l’achat du bien comme : la commission d’agence, déjà incluse dans le prix de vente, les frais de notaire et les travaux éventuel. Le prix FAI ou HAI veut dire prix frais ou honoraires d’agence inclus. Alors que le prix net vendeur représente le prix hors frais d’agence. C’est à dire ce que le vendeur va réellement empocher en cas de vente.
Pour se faire, il faut se mettre dans l’état d’esprit du vendeur. Une offre d’achat se prépare et s’étudie. Une fois que vous aurez étudié le marché, on y revenir, il faudra faire une offre d’achat complète, structurée et argumentée afin que le vendeur ne puisse la refuser.
Cette offre d’achat doit comporter votre état civil, l’adresse du bien et ses caractéristiques, le prix proposé FAI ou net vendeur s’il n’y a pas d’intermédiaire, votre apport et votre plan de financement. Plus vous avez un apport conséquent, plus votre négociation a de chance de passer. Accompagnez votre offre d’une lettre de motivation, votre offre a de fortes chances d’être acceptée !
Votre offre d’achat dispose d’un délai au-delà duquel elle est caduque. En général entre 48H et 1 semaine (parfois plus selon le contexte. Le vendeur peut toutefois vous faire une contre-proposition. Cette offre ne vous engage de que moralement, puisque vous n’êtes réellement engagé pénalement en tant qu’acheteur qu’après la signature du compromis. Soit 10 jours, c’est le délai SRU, le délai légal de rétractation.
Le prix varie par rapport aux caractéristiques du bien.
Y a-t-il des travaux à prévoir ?
Si le bien nécessite des travaux de rénovation ou de rafraîchissement et que ces travaux n’ont pas été pris en compte dans le prix, vous pourrez surement négocier.
Les annonces immobilières ne sont pas toujours complètes ou très claires, donc renseignez vous un maximum avant d’aller en visite. L’absence d’un ascenseur n’est pas toujours claire. En général, si l’ascenseur n’est pas mentionné, inutile de vous questionner, il n’y en a pas.
Si le prix du bien correspond au prix de marché, la mise au goût du jour n’est pas toujours un accès de négociation. Que la décoration ne vous plaise pas, ce n’est en quelque sorte pas le problème du vendeur.
Demandez l’intégralité du dossier avant de vous positionnez. A savoir, les diagnostics, les charges de copropriété, la taxe foncière, les procès-verbaux d’assemblée générale. Cela vous permettra d’avoir une vision d’ensemble du bien et de la copropriété.
Une copropriété bien entretenue se remarque. Une copropriété en mauvais état, va surement nécessiter des travaux dans l’avenir même si rien n’est encore à l’ordre du jour. En général, plus il y a de copropriétaire bailleur, moins la copropriété est entretenue.
Si vous disposez d’un bel apport et d’une situation professionnelle stable votre offre a plus de chance d’être retenue. Le jeu est le même que lorsque vous cherchiez une location. Si vous payez comptant, vous avez de tout de suite plus de poids dans la négociation surtout dans un contexte où il est difficile d’obtenir un prêt immobilier.
Actuellement, le gouvernement fait la chasse aux passoires énergétiques et revu le calcul de la note pour le diagnostic de performance énergétique. Il vient encore d’être revu pour les petites surfaces et sera effectif qu’à partir du 1er juillet 2024. Mais ce sont autant d’éléments qui peuvent peser dans la balance pour négocier le prix d’un bien immobilier.
Etudiez le marché, le prix du bien et soyez stratégique. Faire une offre trop agressive risque de vous fermer les portes du vendeur définitive. Faire une offre étudiée et réfléchie démontre que vous n’êtes pas un touriste et que vos arguments sont à prendre en compte. Surtout si le bien est en vente depuis plusieurs semaines.
L’agent immobilier peut être un allié de taille pour vous aider à remonter les défauts du bien et ses points faibles comme la mauvaise exposition, la remise au normes nécessaire, les imperfections de la copropriété… Qu’il a surement déjà remonté aux propriétaires lors de sa remise d’estimation mais si elle est appuyée par une offre qui reprend les mêmes points, le vendeur finira peut être par les entendre.
Il existe plusieurs façons d’évaluer le prix d’un bien immobilier.
Les 3 méthodes d’évaluation de prix :
Afin d’estimer les travaux au mieux et leur faisabilité technique, visiter le bien accompagnée de votre artisan. En effet l’artisan de l’agent immobilier n’aura pas toujours un oeil neutre sur les travaux à effectuer et pourra donc vous proposer un devis à la baisse. Pas forcément représentatif des travaux à effectuer. Et lorsque vous ferez appel à lui, il aura tous les arguments pour revoir le devis à la hausse car ce sera bien des mois plus tard et ce dernier ne sera plus valable. La transaction se fait en général 4 mois après votre première visite.
La situation du vendeur est la clé pour la négociation. Si ce dernier est en phase de divorce, est muté ou si c’est une succession avec des frais de succession à payer, vous aurez plus de chance de pouvoir négocier le bien.
Renseignez-vous, posez des questions ou faites-vous accompagner par un chasseur immobilier à travers un mandat de recherche pour mener la négociation a votre place et obtenir le bien sans difficulté au meilleur prix.
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