Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, vous pourriez vous interroger sur le statut le plus avantageux pour maximiser votre rentabilité. La location meublée non professionnelle (LMNP) se distingue comme une option intéressante, reconnue pour ses bénéfices fiscaux et sa flexibilité en matière de gestion.
Mais de quoi s’agit-il précisément ? Quelles conditions faut-il remplir pour y être éligible ? Et quels en sont les avantages et les éventuels inconvénients ?
Cet article va détailler le LMNP, un statut permettant de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée sur les revenus locatifs.
Qu’est-ce que le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Définition et caractéristiques du statut LMNP
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) concerne les individus qui mettent en location des logements meublés, équipés pour permettre une occupation normale par le locataire. Ce statut est attribué aux bailleurs dont les revenus annuels issus de la location ne dépassent pas 23 000 € ou ne représentent pas une part prépondérante des revenus du foyer fiscal.
Relevant du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) plutôt que des revenus fonciers, le LMNP offre deux options fiscales : le régime micro-BIC et le régime réel.
Distinction entre LMNP et LMP (Loueur Meublé Professionnel)
À l’inverse, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’adresse aux bailleurs exerçant cette activité de façon habituelle, avec des critères spécifiques : des recettes annuelles excédant 23 000 € dépassant les revenus globaux de leur foyer fiscal. Bien que relevant aussi du régime des BIC, le statut LMP permet des avantages comme la déduction des déficits de tout revenu, l’amortissement du bien et potentiellement une exonération sur les plus-values, sous certaines conditions. Néanmoins, être LMP impose plus de responsabilités comme l’enregistrement au registre du commerce et des sociétés (RCS) et le paiement des cotisations sociales.
Les avantages d’opter pour le statut LMNP
Le statut LMNP présente de nombreux bénéfices pour les investisseurs en locatif meublé. Il propose une gestion fiscale avantageuse, surtout via le régime réel qui offre la possibilité de déduire charges et amortissements des loyers perçus, allégeant ainsi la charge fiscale. De plus, il garantit une flexibilité de gestion supérieure à celle de la location non meublée, libérant le bailleur de plusieurs contraintes réglementaires.
En outre, ce statut permet de diversifier son patrimoine et d’accroître ses revenus, en louant des biens à des fins de résidence principale ou pour des séjours occasionnels, saisonniers et touristiques.
Comment devenir LMNP : démarches et obligations
Éligibilité et conditions nécessaires
Pour accéder au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines conditions sont à remplir :
- Être propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers meublés, équipés pour une occupation immédiate.
- Les revenus annuels de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € ou représenter plus de la moitié de vos revenus totaux.
- Ne pas être enregistré comme loueur meublé professionnel (LMP) au registre du commerce et des sociétés (RCS).
- Respecter les normes d’urbanisme, de sécurité, et de salubrité pour votre bien.
- Déclarer votre activité de loueur meublé à l’administration fiscale.
Démarches pour déclarer son statut LMNP auprès des autorités compétentes
Pour officialiser votre statut LMNP, suivez ces étapes :
- Immatriculez-vous au greffe du tribunal de commerce de votre bien, en utilisant le formulaire P0i disponible sur le site inpi.fr pour obtenir un numéro SIRET.
- Sélectionnez votre régime fiscal : micro-BIC ou régime réel. En cas de choix pour le régime réel, précisez-le lors de votre immatriculation ou par courrier aux impôts.
- Si votre bien est situé dans une grande ville ou certains départements d’Île-de-France, obtenez une autorisation préalable de changement d’usage.
- Enregistrez votre logement à la mairie si vous proposez une location touristique ou saisonnière pour moins de 120 jours par an.
Les obligations légales et fiscales à respecter
En tant que LMNP, vous êtes soumis à des obligations précises :
- Rédigez un contrat de bail détaillé avec votre locataire.
- Assurez-vous et demandez à votre locataire de s’assurer également.
- Déclarez vos revenus locatifs sur le formulaire 2042-C-PRO et, pour le régime réel, via le formulaire 2031 et annexes.
- Acquittez-vous de l’impôt sur le revenu et des contributions sociales sur vos bénéfices, selon votre régime fiscal.
- Payez la taxe foncière et, selon les cas, la taxe d’habitation et la taxe de séjour.
- Tenez une comptabilité à jour et conservez vos justificatifs pendant six ans.
La fiscalité avantageuse du LMNP
Les régimes fiscaux applicables : micro-BIC et régime réel
En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), deux options s’offrent à vous pour la déclaration de vos revenus issus de la location meublée :
- Le régime micro-BIC s’adresse aux propriétaires générant moins de 72 600 € de recettes annuelles. Il offre un abattement de 50% sur les loyers, simplifiant ainsi la déclaration fiscale. Cependant, cet abattement peut s’avérer moins avantageux que les charges réelles encourues.
- Le régime réel est destiné aux propriétaires dont les recettes annuelles dépassent 72 600 € ou à ceux choisissant ce régime volontairement. Il permet la déduction des charges et des amortissements de vos revenus locatifs, diminuant votre base imposable et donc votre impôt. Ce choix implique une tenue de comptabilité précise, souvent avec l’aide d’un expert-comptable.
Les déductions et amortissements possibles
Sous le régime réel, plusieurs postes de charges sont déductibles de vos revenus locatifs :
- Intérêts d’emprunt, frais de dossier pour l’achat du bien,
- Frais de notaire, d’agence et de garantie,
- Charges de copropriété, taxes foncières, et assurances,
- Dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration,
- Frais de gestion, publicité et comptabilité,
- Honoraires pour les mandataires ou gestionnaires de résidences de services.
De plus, il est possible d’amortir le coût d’achat de votre bien immobilier (sur 20 à 40 ans) et de votre mobilier (sur 5 à 10 ans), répartissant ainsi le coût sur leur durée d’utilisation et diminuant le revenu imposable.
Cependant, il est important de noter que l’amortissement ne peut pas générer de déficit fiscal et est reportable sur les exercices futurs.
Exonérations et spécificités de la fiscalité LMNP
Les LMNP peuvent bénéficier de conditions fiscales favorables sous certaines conditions :
- Exonération de TVA pour la location de logements meublés à usage d’habitation sans prestation para-hôtelière, ou pour la location saisonnière si les recettes sont moins de 82 800 € par an,
- Exonération sur la plus-value lors de la vente d’un bien loué en meublé pendant au moins 5 ans, sous certaines conditions (vente inférieure à 90 000 €, bien en France, vendeur résident fiscal français, et aucune exonération de plus-value dans les 5 dernières années),
- Accessibilité au dispositif Censi-Bouvard pour l’achat d’un logement en résidence de services, offrant une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat (limite de 300 000 €) et la récupération de la TVA sur l’investissement.
Comment et quand déclarer ses revenus LMNP?
La déclaration des revenus LMNP doit se faire annuellement :
- Sous le régime micro-BIC, indiquez vos recettes brutes sur le formulaire 2042-C-PRO dans la section “Revenus industriels et commerciaux”, bénéficiant automatiquement de l’abattement de 50%.
- Si vous optez pour le régime réel, remplissez le formulaire 2031 et ses annexes pour détailler recettes, charges et amortissements, reportant ensuite le résultat sur le formulaire 2042-C-PRO.
La date limite de déclaration dépend de votre régime fiscal et de votre lieu de résidence, généralement entre avril et juin pour le micro-BIC, et avant le 3 mai de l’année suivante pour le régime réel.
Conclusion
Cet article vous a présenté le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : ses principes, la manière de l’adopter et ses bénéfices en termes de fiscalité. Ce dispositif vous permet de mettre en location des biens meublés tout en bénéficiant d’allègements fiscaux sur les revenus générés. Il offre aussi une flexibilité de gestion notable et participe à la diversification de votre patrimoine immobilier.
Pour accéder au statut LMNP, il est nécessaire de satisfaire à certaines exigences, de suivre des démarches administratives définies et d’observer des contraintes légales et fiscales. Vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel en termes d’imposition.
Le régime réel peut s’avérer particulièrement avantageux puisqu’il autorise la déduction des charges et des amortissements des revenus locatifs. De plus, sous conditions, vous pouvez bénéficier d’exonérations et de dispositions fiscales spécifiques telles que celles offertes par le dispositif Censi-Bouvard. Si votre objectif est d’investir dans l’immobilier locatif meublé en maximisant votre profitabilité, opter pour le statut LMNP pourrait être une stratégie judicieuse.
Pour une conduite de projet éclairée et une optimisation fiscale de votre investissement, l’accompagnement par un expert-comptable spécialisé dans le LMNP est vivement recommandé.
