Avec un nombre de transactions supérieur depuis le début de l’année par rapport à 2019, le secteur immobilier vit une véritable renaissance depuis la pandémie. Si les clients se bousculent pour trouver la perle rare, le profil des biens recherchés évolue. Désormais, les acquéreurs potentiels recherchent une maison offrant de l’espace à l’intérieur. Voici quelques éléments sur l’évolution marché immobilier.
Après une année de ralentissement en 2020 marquée par la crise du Covid-19, le marché immobilier repart fort en 2021. Pour preuve, le nombre de transactions sur le marché immobilier depuis le début de l’année dépasse déjà celui de 2019 à la même. Après trois confinements successifs, les acheteurs cherchent des biens qui offrent de l’espace. Quitte à rester enfermés, pourquoi pas prendre plus grand, pas vrai ?
Considérant cet engouement de dernière minute, il convient toutefois d’émettre quelques réserves, car les prix pourraient bien baisser prochainement. Ne serait-ce pas là une prochaine opportunité pour les futurs investisseurs ? Analyse.
Un changement des tendances pour les futurs propriétaires
La surface moyenne recherchée en hausse pour 2021
La surface moyenne pour une maison passe ainsi de 115 à 117 mètres carrés. Une légère augmentation qui se conjugue avec une plus grande volonté d’avoir un carré de verdure. Conséquence directe, le prix du mètre carré pour une maison a augmenté de 6,8% par rapport à 2019. Une tendance à la hausse surtout ressentie en région parisienne, où les acheteurs préconisent de plus en plus le « bien vivre », au détriment des hypercentres à la fois bondés et exigus.
Le succès de l’investissement locatif
« Vous avez un espèce de phénomène de saut de puce entre les grandes agglomérations, les hypercentres et les premières couronnes avec des gens qui utilisent le prix de vente élevé des hypercentres pour acheter une pièce de plus ou un jardin à cinq ou six kilomètres« , explique le président de Century 21, Laurent Vimont.
Il faut dire que 142 milliards d’euros ont été épargnés pendant la crise du Covid-19, et les Français semblent avoir décidé de réinvestir leurs économies dans l’immobilier. Une valeur sûre pour beaucoup de clients qui placent leurs épargnes dans la pierre en espérant se créer une bonne source de revenus passifs. L’investissement locatif est ainsi en pleine croissance, notamment en Ile-de-France où le secteur a bondi de près de 18,4% sur les 6 derniers mois. Du jamais vu pour les experts.
Evolution du marché de l’immobilier
De 1984 à 1998
Pour éviter les bulles boursières et les crises en tous genres, il est souvent conseillé d’investir dans la pierre. En effet, si les modes financières passent, l’immobilier reste, constituant depuis toujours l’un des placements financiers les plus sûrs, y compris pour les petits propriétaires. Les chiffres de l’INSEE sont sans équivoque : les ménages qui sont propriétaires de leur résidence principale sont les mieux protégés contre les revers de fortune et la pauvreté. A l’inverse, les 30 % de Français les moins bien dotés sont ceux qui n’ont pas de patrimoine immobilier.
Seulement voilà, si l’achat de sa résidence principale est, à juste titre, le premier objectif des ménages, la valeur des biens est aussi soumise à variation et peut aussi faire l’objet de bulles spéculatives. Or, les bulles immobilières sont particulièrement coûteuses car leurs effets sur l’économie réelle sont très puissants et touchent directement les particuliers. Ainsi, après une hausse de 200 % entre 1984 et 1991, les prix des logements anciens en France se sont effondrés d’à peu près 35 % entre 1991 et 1998. Les conséquences de l’éclatement de cette bulle se firent d’ailleurs sentir pendant longtemps au sein de l’économie française. La récession s’impose d’ailleurs en 1993, puis la croissance restera molle jusqu’en 1998.
De 1998 à 2020
Mais alors que tout semblait réglé, une nouvelle bulle s’installa au cours des années qui suivirent. Ainsi, de 1998 à 2008, les prix des logements anciens flambèrent de plus de 150 %. Par la suite, une évolution sinusoïdale s’est observée. La crise de 2009 a ainsi provoqué une chute de presque 10 %, puis la bulle est revenue aussi vite qu’elle était repartie en 2011-2012, avant de marquer de nouveau le pas en 2013-2015 d’une manière plus modérée, pour finalement repartir de plus belle de 2016 à 2020. Du premier trimestre 2016 au premier trimestre 2020, les prix des logements anciens ont ainsi flambé de 14 %.
Autrement dit, après la baisse de 2013-2015, la récente remontée des prix de l’immobilier – surtout à Paris, mais également dans certaines villes comme Bordeaux, Lyon, ou Rennes – confirme que nous sommes toujours dans une phase de bulle, autrement dit un décalage entre le prix de marché des actifs immobiliers et leur valeur réelle. Les statistiques montrent le fort décalage entre le niveau des prix immobiliers et le PIB en valeur dans l’Hexagone. Tout comme lors de la bulle de 1984-91, l’écart entre le premier et le second atteint effectivement 1,7 en points d’indice. Autrement dit, l’excès de valorisation financière est toujours très élevé et appelle un retour de la baisse des prix. Ce qui pourrait arriver plus prochainement que nous ne l’imaginons.
A cause de la dépression économique suscitée par la pandémie, et si celle si perdure, l’écart entre le niveaux de prix de l’immobilier et le pouvoir d’achat des français risque de se creuser, créant un appel d’air qui risque de faire chuter les prix.
Derrière la mauvaise nouvelle, une perspective salutaire ?
Si cette perspective fait peur à certains, il est toutefois utile de rappeler que la baisse des prix n’est pas forcément une mauvaise nouvelle. Elle pourrait même au contraire s’avérer salutaire, ne serait-ce que pour redonner de la solvabilité à une demande fragile.
Les agents immobiliers ont d’ailleurs tout intérêt à ce que les prix reculent modérément, de manière à augmenter le nombre de transactions plutôt que de voir les prix continuer de monter avec de moins en moins d’opérations. C’est d’ailleurs ce qui devrait s’observer, puisque nous anticipons une baisse de l’ordre de 20 % des prix immobiliers en moyenne sur le territoire français (et notamment dans les grandes villes où la bulle est la plus forte) au cours des deux prochaines années. Ensuite, une fois la correction passée, les prix remonteront progressivement. L’immobilier restera donc un placement porteur à moyen terme. Il a simplement besoin d’un Reset pour pouvoir repartir sur des bases plus saines.
Si vous étiez propriétaire, cela peut s’avérer une mauvaise nouvelle pour vous, mais si vous cherchez à investir, il se peut que vous puissiez bientôt profiter de la baisse des prix !
Un marché de l’immobilier ancien ravivé au détriment du neuf
Dans l’immobilier comme dans la vie, nous aimerions expliquer tous les phénomènes de manière binaire : soit tout va bien, soit tout va mal ; soit c’est blanc, soit c’est noir. Pourtant, la réalité est souvent bien plus complexe que nous aimerions le voir.
Ainsi, on voudrait pouvoir dire que le marché du logement se porte soit bien, soit mal, uniformément. Sans doute aimerions nous qu’une explication claire, nette et sans bavures soit la réponse à tout. Ce n’est pas le cas.
Le marché du neuf en difficulté
Ainsi, le marché du logement neuf ne va pas bien, alors que celui de la revente se porte très correctement. Les chiffres de 2014 sont édifiants : une production de logements neufs de l’ordre de 300.000 unités seulement, au lieu des 500.000 prévus.
La même année, 720.000 ventes de logements “anciens” ont été enregistrées, ce qui en fait un très bon millésime…
Alors comment le marché du neuf et celui de l’ancien peuvent-ils être à ce point déconnectés ? Parce que leurs logiques respectives sont différentes. Un point commun : l’objectif d’être en phase avec la solvabilité des ménages, mais deux cheminements bien distincts pour y parvenir.
Le marché du neuf fonctionne sur une logique industrielle : les coûts, celui du terrain, des matières premières, et de la main d’œuvre, s’ajoutent pour donner le prix de revient. En y ajoutant la marge bénéficiaire, nous obtenons le prix de sortie. Or, ce prix est très difficilement maîtrisable : la charge foncière moyenne est passée en l’espace de 20 ans de 15 à 35%, avec des pointes à 50 et 60% en zone tendue ; quand au prix des matériaux, il est fixé par le marché ; celui de la main d’œuvre est très réglementé, et la marge se détériore depuis cinq ans : elle est aujourd’hui de l’ordre de 6 à 8%, là où elle a été double. Précisons aussi que les procédés de construction se sont alourdis du fait de la complexification des normes techniques, augmentant de 15 à 20% le coût de production en 15 ans. Bref, l’équation est devenue insoluble : les prix des logements neufs et les revenus des ménages de classe moyenne se sont progressivement éloignés l’un de l’autre, jusqu’à ce que le divorce soit consommé.
Dans le même temps, les aides publiques, qui avaient atténué cette distance pendant les dernières décennies, se sont raréfiées et leur effet amortisseur avec.
Les deux plus grands problèmes, à savoir d’une part, l’augmentation du prix des terrains, et d’autre part, le poids des normes, n’en finissent pas pour autant. Ils expliquent largement que 20% à 25% des ménages qui voudraient acheter du neuf ne puissent pas le faire. Des mesures ont été prises et d’autres le seront, mais les résultats n’arrivent pas.
L’ancien pour rattraper
S’agissant de l’ancien, le décrochage des prix par rapport à la solvabilité des ménages était également devenu inquiétant, et il a contracté les volumes dès 2012. Pourtant, en dehors de la résistance des propriétaires vendeurs, rien ne s’opposait à ce que les prix proposés ne marquent le pas. Et c’est ce qu’ils ont fait. A cette condition, 2014 a pu être une bonne année pour les transactions immobilières. Même les discours négatifs sur la loi ALUR n’ont pas eu raison du dynamisme du marché de la revente. Il y a fort à parier en outre que l’ancien a bénéficié d’un report des acquéreurs potentiels de neuf, primo-accédants en tout cas, accédants sans doute, voire investisseurs locatifs.
Dans ce contexte, les discours des professionnels du neuf et de ceux de l’ancien ne peuvent qu’être dissonants. La solidarité qui les unit légitimement ne suffit pas à cacher deux situations et deux équations sans lien économique logique.
Quelles sont les villes françaises où il faut investir
Face aux prix exorbitants de la capitale, le confinement a poussé de nombreux franciliens à quitter Paris. Ce phénomène ne date pas d’aujourd’hui car depuis près de 10 ans, Paris perd chaque année près de 12 000 de ses habitants.
Certaines villes profitent ainsi de l’exode et cet afflux de population crée une nouvelle demande. Les prix dans certaines grandes villes françaises sont donc en nette augmentation. Une bonne aubaine si vous savez attraper le train à temps ! Voyons ensemble les trois villes qui devraient éveiller votre intérêt :
Lyon
Deuxième ville la plus chère de France, Lyon attire chaque année un nombre croissant d’habitants.
Malgré des prix élevés (environ 5 000 euros par mètre carré), la demande dépasse l’offre, ce qui entraîne un phénomène de croissance des prix ces dernières années. En une décennie les prix à Lyon ont grimpé en flèche avec une croissance cumulée de 62 %.
Marseille
Marseille, aussi connue sous le nom de cité phocéenne, compte près de 860 000 habitants.
La ville de Marseille a de nombreux atouts. L’activité économique y est prospère grâce à son port qui figure à la première place de l’hexagone. La ville profite donc d’une attractivité certaine. Marseille profite également d’un important attrait touristique. Les investissements locatifs peuvent donc vite s’avérer rentables grâce aux locations de courte durée.
Toulouse
Si Toulouse fait partie des villes dynamiques où il faut investir c’est pour deux raisons :
Premièrement, la demande locative y est importante grâce aux 100 000 étudiants présents chaque année dans la ville. Pour investir, il faudra compter environ 180 000 euros pour un studio dans le centre. Deuxièmement, la ville profite d’une augmentation des prix soutenue depuis plusieurs années.
Ainsi, un investisseur ayant acheté un bien il y a 5 ans aurait ainsi valorisé son investissement de près de 20% grâce à l’augmentation des prix dans la ville. Une jolie plus-value pour un investissement assez peu risqué.
Bilan de mon dossier
L’immobilier est un secteur complexe où chaque crise représente une opportunité. En étant bien informé et en agissant avec toutes les cartes en main, vous pouvez jouer en permanence sur la pondération du secteur entre l’offre et la demande afin de tirer votre épingle du jeu. Prochainement, les prix pourraient baisser, ce qui est une excellente nouvelle, que vous souhaitiez acheter ou investir dans le locatif. Pour autant, à une échelle plus locale, des villes dynamiques comme Lyon, Toulouse, Marseille, et bien d’autres, connaissent encore une forte croissance, vous permettant de profiter d’investissements rentables et à la stabilité accrue en cas de “crise”. Quoiqu’il arrive, si vous investissez sur le long terme, le marché, cyclique par nature, reprendra des couleurs. Alors pourquoi pas franchir le pas maintenant et enfin vous lancer dans votre projet ? Chez Younidme, nous pouvons vous accompagner en toute sécurité grâce à notre expertise. Alors pour toute demande, n’hésitez pas à me contacter !
