Même si vous décidez de gérer votre projet immobilier seul, vous serez forcément en relation avec un des professionnels de l’immobilier listés ci-dessous. Les transactions immobilières sont relativement encadrées en France. Les professionnels de l’immobilier sont là pour vous aider à mener à bien votre projet que ce soit pour une vente ou un achat immobilier.
L’agent immobilier
Son rôle est d’accompagner son client propriétaire vendeur dans son projet de vente immobilière. Il travaille via un mandat de vente à travers lequel il va permettre à son client de vendre son bien le plus rapidement possible au meilleur prix.
Il ne va pas seulement gérer les visites, il va surtout mettre en valeur le bien pour susciter des visites qualifiées. Il va trier les acquéreurs et vérifier leur financement. Il va également faire réaliser les diagnostics obligatoires pour la mise en vente du bien et vous conseiller sur les éventuels travaux nécessaires pour rendre votre bien plus attractif. Et enfin il va vous accompagner jusque la signature définitive chez le notaire. Ses honoraires sont compris entre 3 et 8% environ selon l’agence, car il existe différents types d’agent immobilier.
Le chasseur immobilier
Le chasseur immobilier quant à lui accompagne l’acquéreur dans son projet d’achat. Il travaille à travers un mandat de recherche. Il a un rôle différent de celui de l’agent immobilier. Un chasseur immobilier indépendant ne vend pas de biens et ne marche pas sur les plates-bandes d’un agent immobilier. Autrement dit, il n’y a pas d’inter-cabinet entre un agent immobilier et un chasseur immobilier. C’est pour cela que c’est
Très intéressant de faire appel à un chasseur immobilier en tant qu’acquéreur. Mais pour un vendeur également, car le chasseur lui apporte des clients acquéreurs qualifiés au financement validé.
Si vous laissez vos critères de recherche à l’agent immobilier il vous rappellera seulement s’il rentre sous mandat le bien correspondant ou si une agence avec qui il partage son fichier de biens rentre ce bien. Mais il ne va pas chercher sur l’intégralité du marché comme un chasseur. D’une part parce que ce n’est pas son métier, qu’il va se retrouver bloqué avec les autres agences, qui dans la majorité des cas vont devoir faire du partage d’honoraires. Rare sont les agences qui mettent en place un mandat de recherche avec leurs clients pour les mêmes raisons concurrentielles.
Le courtier en prêt immobilier
Je conseille systématiquement à mes clients de faire appel à un courtier dans leur projet immobilier. J’ai d’ailleurs de très bons partenaires de confiance avec qui j’ai plaisir à échanger. Cela fait aussi parti du rôle du chasseur de vous entourer de professionnels dignes de ce nom.
Il faut savoir qu’en signant le compromis, l’acquéreur s’engage à solliciter au moins deux partenaires financiers. En général, sa banque et un courtier. Et côté vendeur, le courtier peut valider la financement de vos clients.
Son rôle n’est pas uniquement d’obtenir le meilleur taux comme on croit à tort. Mais de trouver le crédit aux meilleures conditions par rapport à votre situation professionnelle et personnelle. Il n’y a pas que le taux à négocier dans un prêt immobilier…
Les sociétés d’assurance
Une fois propriétaire vous aurez besoin d’assurer votre bien via une assurance habitation ou une assurance propriétaire non occupant dans le cadre d’un investissement locatif. C’est très important d’avoir une assurance qui couvre suffisamment selon son besoin (couverture maximum pour la tranquillité ou minimum pour améliorer sa rentabilité par exemple, ce qui n’est pas forcément la meilleure idée en cas de pépin…).
Il y a aussi l’assurance du prêt, via votre banque ou un organisme d’assurance tierce. Cette assurance vise à se substituer à vous pour le remboursement du capital restant dû en cas de décès ou de perte totale d’invalidité. Tout dépend des couvertures souscrites. A ne pas confondre avec la garantie prise par la banque auprès soit d’un organisme de cautionnement, soit via une hypothèque du bien.
Le notaire
Le notaire est l’interlocuteur par qui tout le monde va forcément passer dans le cadre d’une transaction immobilière en France. Autant le compromis de vente peut être réalisé en agence si cette dernière est habilitée à le rédiger. Bien que je conseille toujours à mes clients, si c’est le cas, de faire valider le compromis par leur notaire.
Autant l’acte authentique est systématiquement rédigé par le notaire. Le notaire doit vérifier un certain nombre d’informations côté vendeur et côté acquéreur afin de valider la véracité de la transaction. Il récupère un ensemble d’éléments auprès du syndic, de la mairie et de l’administration fiscale concernant la situation du bien et des personnes concernées afin d’être certain que la transaction puisse se faire.
Les honoraires du notaire sont compris entre 7 et 8% environ en Ile de France et la majeure partie de ces frais sont en réalité des impôts et taxes; Les émoluments (ce que le notaire va réellement toucher sur la transaction) représente moins de 20% des frais en réalité.
Exemple :
- Achat à 200000€
- Frais de notaire 8% : 16000€
- Dont Débours 4% : 640€ (sommes avancées par le notaire pour rémunérer certains intervenants ou publier certains documents)
- Impôts et taxe 78% : 12480€
- Émolument 18% : 2880€
Le diagnostiqueur
Son intervention est indispensable lors d’une vente car il établit des documents obligatoires pour la mise en vente du bien. Ces documents sont les seules caractéristiques sur lesquelles le vendeur s’engage vis-à-vis de l’acquéreur en tant que non professionnel de l’immobilier. Ces éléments diffèrent s’il s’agit d’un bien en mono-copropriété ou en copropriété ou encore s’il s’agit d’un logement neuf.
Les éléments suivants sont présents dans le dossier de diagnostics technique (DDT) :
– La surface carrez (pas obligatoire en maison individuelle)
– La présence ou non de plomb
– La présence ou non d’amiante
– Diagnostic de Performance énergétique (DPE)
– État de l’installation intérieure électrique et gaz (si installation de plus de 15 ans)
– Présence ou non de termites
– État des risques et pollutions (gratuit)
– Diagnostic Bruit
– Présence d’un risque de mérule (champignon)
– État de l’installation de l’assainissement non collectif (concerne les maisons)
Le coût des diagnostics varient entre 150 et 350€ environ selon la surface et la typologie du bien.
L’architecte
Il est d’une aide précieuse si vous vous lancez dans une importante rénovation ou si vous décidez de démolir un mur porteur. Si vous êtes en copropriété, vous devrez d’ailleurs avoir un accord de la copropriété obtenu en Assemblée Général pour cela. L’architecte permet de valider la faisabilité technique du projet de construction ou de rénovation. Il faut le solliciter pour une construction ou une rénovation lourde avec surélévation par exemple.
L’architecte d’intérieur
L’architecte d’intérieur n’a pas les compétences pour valider une faisabilité technique. Il va souvent se faire accompagner par un bureau d’étude. Son rôle tient de l’aménagement intérieur et de l’optimisation des espaces. Il vous permettra de mettre au goû du jour votre décoration en fonction de vos envies.
Certains architectes d’intérieur sont même spécialisés dans l’harmonisation du lieu et font appel à des techniques de Feng Shui afin que vous puissiez vous sentir apaisé et détendu en rentrant chez vous.
L’artisan ou courtier en travaux
Si vous faites appel à un architecte il aura surement son équipe d’artisans à vous proposer et avec qui il a l’habitude de travailler. D’ailleurs si c’est votre architecte qui fait le suivi du chantier, il vous imposera dans la majorité des cas son équipe.
Cependant, vous pouvez directement faire appel à des artisans spécialisés ou tout corps d’état en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser ou si vous vous sentez à l’aise sur l’aménagement de votre espace.
Il existe aussi des courtiers en travaux qui vont pouvoir vous conseiller sur les travaux à effectuer, de manière assez sommaire mais en mettant à votre disposition des artisans à prix compétitifs. J’ai tendance à proposer cette solution aux clients investisseurs ou à ce qui ont un budget plutôt serré.
Le comptable
Un comptable spécialisé en immobilier est très fortement conseillé lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif. Même si de nombreuses ressources en ligne vous permettent de gérer votre projet seul, il s’agit tout de même d’un métier à part entière et vous serez content d’avoir été correctement accompagné si vous vous faites redresser par l’administration fiscale.
Sous le régime par exemple LMNP (location meublée non professionnelle) vous devrez établir des liasses fiscales chaque année et l’objectif de ce véhicule d’investissement est de défiscaliser l’intégralité de vos frais et charges sur vos revenus locatifs afin de ne pas être imposé. Les intérêts de votre prêt, les frais de notaire ou encore l’amortissement de votre bien peuvent être déduits. Seul un comptable pourra vous conseiller précisément sur la nature des charges qui peuvent être déduites.
Le comptable est aussi utile pour tous vos investissements que ce soit en SCI,en location nue, ou encore les LMP (location meublée professionnelle…).
Le gestionnaire de patrimoine
Un gestionnaire de patrimoine (CGP) est une personne qui va pouvoir vous accompagner afin de faire fructifier votre patrimoine en fonction de vos objectifs à court, moyen et long terme mais aussi par rapport à votre profil personnel et professionnel.
Il vous accompagne dans la gestion de votre patrimoine immobilier et financier afin d’optimiser le tout d’un point de vue fiscal.
L’avocat fiscaliste
Cet avocat est très utile lorsque vous commencez à avoir un patrimoine immobilier conséquent et que vous pensez à créer des sociétés et des holdings pour optimiser votre patrimoine. D’autant plus si vous êtes également chef d’entreprise. Il vous permettra de gérer au mieux la mise en place de vos véhicules d’investissements et de préparer votre transmission.
L’Avocat en droit immobilier
Cet avocat est également très utile lorsque l’on se lance dans une opération à risque ou que l’on souhaite s’associer. Mais aussi dès lors que l’on a un conflit dans un de ses projets immobilier en amont de l’achat, pendant l’achat et lorsque l’on est propriétaire. Que ce soit avec la copropriété, ses voisins ou encore un professionnel de l’immobilier.
Un projet immobilier se prépare. Que ce soit pour une vente immobilière ou un achat immobilier, il est important de connaître son marché, les avantages et inconvénients de son bien ou ses critères de recherche. Ainsi que la marge de négociation ou de souplesse que vous allez vous accorder pour mener à bien votre projet immobilier. En immobilier, tout ne dépend que de l’offre et de la demande. C’est elle qui fixe le prix. Dans un contexte économique favorable avec des taux bas le marché peut se tendre et devenir prospère pour les vendeurs comme entre 2010 et 2020. Cependant, après une pandémie et une contexte économique défavorable, sur fond de guerre en Ukraine et de hausse des taux et d’inflation, le marché est plus calme et donc plus propice aux acquéreurs. Il faut tout de même garder à l’esprit qu’il n’y a pas de meilleur moment pour acheter ou vendre, le meilleur moment c’est quand vous l’avez décidé.
