L’une des principales raisons pour lesquelles les gens investissent est d’accroître leur patrimoine. Bien que les motivations puissent varier d’un investisseur à l’autre, l’argent est généralement la motivation principale de tous les investissements. Certains veulent de l’argent pour leur retraite, d’autres choisissent de mettre de l’argent de côté pour d’autres événements de la vie, comme la naissance d’un enfant ou un mariage. Et peu importe où vous placez votre argent, que ce soit sur le marché boursier, sur le marché obligataire, ou dans l’immobilier. L’important est que cela rapporte et nous devons le mesurer afin d’être en mesure de le prévoir.
Les biens immobiliers sont des biens tangibles constitués de terrains et comprennent généralement toutes les structures ou ressources qui se trouvent sur ces terrains. Les immeubles de placement sont un exemple d’investissement immobilier. Les gens achètent généralement des immeubles de placement dans l’intention de gagner de l’argent grâce à des revenus locatifs. D’autres achètent des biens d’investissement dans l’intention de les revendre peu de temps après.
Quelle que soit l’intention, pour les investisseurs qui diversifient leur portefeuille d’investissement avec l’immobilier, il est important de mesurer le retour sur investissement (ROI = “Return On Investment”) pour déterminer la rentabilité d’un bien. Voici un aperçu du retour sur investissement, comment le calculer pour votre bien locatif et pourquoi il est important que vous connaissiez le retour sur investissement d’un bien locatif avant d’effectuer un achat immobilier.
Éléments clés
● Le retour sur investissement (ROI) mesure la quantité d’argent, ou le bénéfice, réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement ;
● Pour calculer le pourcentage de retour sur investissement d’un achat au comptant, prenez le bénéfice net ou le gain net sur l’investissement et divisez-le par le coût initial ;
● Si vous avez un prêt hypothécaire, vous devrez tenir compte de votre mise de fonds et de votre paiement hypothécaire ;
● D’autres variables peuvent influer sur votre ROI, notamment les coûts de réparation et d’entretien, ainsi que vos dépenses courantes.
Qu’est-ce que le retour sur investissement (ROI) ?
Le retour sur investissement mesure la quantité d’argent, ou le profit, réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement. Il montre avec quelle efficacité et quelle efficience les fonds investis sont utilisés pour générer des bénéfices. Connaître le retour sur investissement permet aux investisseurs d’évaluer si investir dans un investissement particulier est un choix judicieux ou non.
Le retour sur investissement peut être utilisé pour tout investissement – actions, obligations, compte d’épargne et biens immobiliers. Le calcul d’un ROI significatif pour un bien immobilier résidentiel peut être difficile car les calculs peuvent être facilement manipulés – certaines variables peuvent être incluses ou exclues du calcul. Cela peut devenir particulièrement difficile lorsque les investisseurs ont la possibilité de payer comptant ou de contracter une hypothèque sur le bien.
Nous allons examiner ici deux exemples de calcul du retour sur investissement d’un bien locatif résidentiel : un achat au comptant et un achat financé par un prêt hypothécaire.
Comment se calcule le ROI
Pour calculer le bénéfice ou le gain sur un investissement, il faut d’abord prendre le rendement total de l’investissement et soustraire le coût initial de l’investissement.
Le retour sur investissement étant un ratio de rentabilité, le bénéfice est représenté en pourcentage.
Pour calculer le ROI en pourcentage, on prend le bénéfice net, ou gain net, de l’investissement et on le divise par le coût initial.
Par exemple, si vous achetez l’action ABC pour 1 000 € et la revendez deux ans plus tard pour 1 600 €, le bénéfice net est de 600 € (1 600 € – 1 000 €). Le rendement du capital investi est de 60 % [600 € (bénéfice net) ÷ 1 000 € (coût) = 0,60].
Calcul du ROI des biens locatifs
L’équation ci-dessus semble assez simple, mais il faut garder à l’esprit qu’il existe un certain nombre de variables qui entrent en jeu dans l’immobilier et qui peuvent affecter les chiffres du retour sur investissement. Il s’agit notamment des dépenses de réparation et d’entretien, ainsi que des méthodes de calcul de l’effet de levier, c’est-à-dire la somme d’argent empruntée avec les intérêts pour réaliser l’investissement initial. Bien entendu, les conditions de financement peuvent avoir une incidence considérable sur le coût global de l’investissement.
ROI pour les transactions au comptant
Le calcul du retour sur investissement d’un bien immobilier est assez simple si vous achetez un bien au comptant. Voici un exemple d’un bien locatif acheté au comptant :
● Vous avez payé 100 000 € en espèces pour l’immeuble locatif.
● Les frais de clôture* se sont élevés à 1 000 € et les frais de rénovation à 9 000 €, ce qui porte votre investissement total à 110 000 € pour cette propriété.
● Vous avez perçu 1 000 € de loyer par mois.
Un an plus tard :
● Vous avez gagné 12 000 € de revenus locatifs pour ces 12 mois.
● Les dépenses, y compris la facture d’eau, les taxes foncières et l’assurance, ont totalisé 2 400 € pour l’année, soit 200 € par mois.
● Votre rendement annuel* était de 9 600 € (12 000 € – 2 400 €).
Pour calculer le retour sur investissement de la propriété :
Divisez le rendement annuel (9 600 €) par le montant de l’investissement total, soit 110 000 €.
ROI = 9 600 € ÷ 110 000 € = 0,087 ou 8,7 %.
Votre ROI était de 8,7 %.
*Frais de clôture : Les frais de clôture sont les dépenses, en sus du prix de la propriété, que les acheteurs et les vendeurs doivent généralement engager pour conclure une transaction immobilière.
Ces coûts peuvent inclure les frais de montage du prêt, les points d’escompte, les frais d’évaluation, les recherches de titre, l’assurance titre, les enquêtes, les taxes, les frais d’enregistrement de l’acte et les frais de rapport de crédit. Le prêteur est tenu par la loi d’indiquer ces coûts dans un formulaire d’estimation de prêt dans les trois jours suivant la demande de prêt immobilier. Les dons d’actions (vente de biens immobiliers à un parent ou à un ami proche à un prix inférieur à celui du marché) peuvent également entraîner des frais de clôture.
*Rendement annuel : Le rendement annuel est le rendement que procure un investissement sur une période donnée, exprimé en pourcentage annuel pondéré dans le temps. Les sources de rendement peuvent inclure les dividendes, les remboursements de capital et l’appréciation du capital. Le taux de rendement annuel est mesuré par rapport au montant initial de l’investissement et représente une moyenne géométrique plutôt qu’une simple moyenne arithmétique.
ROI des transactions financées
Le calcul du ROI des transactions financées est plus complexe.
Par exemple, supposons que vous ayez acheté le même immeuble locatif de 100 000 € que ci-dessus, mais qu’au lieu de payer comptant, vous ayez contracté un prêt hypothécaire.
● La mise de fonds nécessaire pour l’hypothèque était de 20 % du prix d’achat, soit 20 000 € (prix de vente de 100 000 € x 20 %).
● Les frais de clôture étaient plus élevés, ce qui est typique pour un prêt hypothécaire, totalisant 2 500 € au départ.
● Vous avez payé 9 000 € pour les travaux de rénovation.
● Vos dépenses totales se sont élevées à 31 500 € (20 000 € + 2 500 € + 9 000 €).
L’hypothèque entraîne également des coûts permanents :
Supposons que vous ayez contracté un prêt sur 30 ans à un taux d’intérêt fixe de 4 %. Sur les 80 000 € empruntés, le paiement mensuel du principal et des intérêts serait de 381,93 €.
Nous ajouterons les mêmes 200 € par mois pour couvrir l’eau, les taxes et l’assurance, ce qui portera votre paiement mensuel total à 581,93 €.
Le revenu locatif de 1 000 € par mois totalise 12 000 € pour l’année.
Le flux de trésorerie mensuel est de 418,07 € (loyer de 1 000 € – versement hypothécaire de 581,93 €).
Un an plus tard :
● Vous avez gagné 12 000 € de revenu locatif total pour l’année à 1 000 € par mois.
● Votre rendement annuel était de 5 016,84 € (418,07 € x 12 mois).
Pour calculer le retour sur investissement de la propriété :
Divisez le rendement annuel par vos dépenses initiales (mise de fonds de 20 000 €, frais de clôture de 2 500 € et travaux de rénovation de 9 000 €) pour déterminer le ROI.
ROI = €5,016.84 ÷ €31,500 = 0.159.
Votre ROI est de 15,9 %.
Valeur nette de la maison
Certains investisseurs ajoutent la valeur nette de la maison dans l’équation. La valeur nette est la valeur marchande de la propriété moins le montant total du prêt en cours. N’oubliez pas que la valeur nette d’une maison n’est pas de l’argent liquide. Vous devrez vendre la propriété pour y accéder.
Pour calculer le montant de la valeur nette de votre maison, examinez le tableau d’amortissement de votre prêt hypothécaire pour déterminer quelle part de vos versements hypothécaires a servi à rembourser le principal du prêt. Cela permet d’augmenter la valeur nette de votre maison.
Le montant de la valeur nette peut être ajouté au rendement annuel. Dans notre exemple, le tableau d’amortissement du prêt montre qu’un total de 1 408,84 € de capital a été remboursé au cours des 12 premiers mois.
Le nouveau rendement annuel, y compris la part de capital, est égal à 6 425,68 € (5 016,84 € de revenu annuel + 1 408,84 € de capital).
ROI = 6 425,68 € ÷ 31 500 € = 0
,20.
Votre ROI est de 20 %.
L’importance du retour sur investissement dans l’immobilier
Connaître le ROI de tout investissement vous permet d’être un investisseur mieux informé. Avant d’acheter, estimez vos coûts et vos dépenses, ainsi que vos revenus locatifs. Vous pourrez ainsi les comparer à d’autres biens similaires.
Une fois que vous avez réduit le nombre de biens, vous pouvez déterminer combien vous allez gagner. Si, à un moment donné, vous vous rendez compte que vos coûts et vos dépenses dépasseront votre retour sur investissement, vous devrez peut-être décider si vous voulez tenir le coup et espérer faire à nouveau des bénéfices ou vendre pour ne pas perdre.
Bien sûr, il peut y avoir des dépenses supplémentaires liées à la possession d’un bien locatif, telles que des réparations ou des frais d’entretien, qui doivent être incluses dans les calculs, ce qui affecte finalement le retour sur investissement.
Nous avons également supposé que le bien était loué pendant les 12 mois. Dans de nombreux cas, des vacances se produisent, en particulier entre deux locataires, et vous devez tenir compte de l’absence de revenus pour ces mois dans vos calculs.
Le résultat final
Le retour sur investissement d’un bien locatif est différent de celui d’autres investissements : Il peut varier considérablement, selon que le bien est financé par un prêt hypothécaire ou payé en espèces. En règle générale, moins le montant de la mise de fonds initiale est élevé, plus le solde du prêt hypothécaire sera important, mais plus le retour sur investissement sera élevé.
À l’inverse, plus le montant de la mise de fonds initiale est élevé et moins vous empruntez, plus le rendement du capital investi est faible, puisque le coût initial est plus élevé. En d’autres termes, le financement vous permet d’augmenter votre ROI à court terme, puisque vos coûts initiaux sont moins élevés.
Il est important d’utiliser une approche cohérente lorsque vous mesurez le ROI de plusieurs propriétés. Par exemple, si vous incluez la valeur nette de la maison dans l’évaluation d’une propriété, vous devriez inclure la valeur nette des autres propriétés dans le calcul du ROI de votre portefeuille immobilier. Cela peut fournir la vision la plus précise de votre portefeuille d’investissement.
