Choisir le bon bien au bon endroit
Vous voulez trouver un appartement rentable pour dynamiser votre portefeuille d’investissement ? L’investissement immobilier est une valeur sûre. Cependant, pour trouver le bon investissement, ce n’est pas toujours simple.
L’immobilier est un secteur difficile et le terrain est parsemé d’embûches qui peuvent anéantir vos rendements. C’est pourquoi il est important de faire des recherches approfondies avant de vous lancer. Afin de bien connaître les avantages et les inconvénients de l’investissement immobilier, voici les éléments les plus importants à prendre en compte pour trouver un appartement rentable.
Les principaux axes pour trouver un appartement rentable
● Examinez minutieusement le quartier : son habitabilité et ses commodités sont essentielles ;
● Vérifiez le taux d’occupation et de logements vacants du secteur ainsi que la tension locative ;
● Connaître les prix de vente de la région pour avoir une idée de la valeur du marché local ;
● Recherchez le loyer moyen dans le quartier et partez de là pour déterminer si l’achat d’un bien locatif est financièrement réalisable pour vous.
Commencer la recherche
Pour trouver un bien rentable, démarrez la recherche par vous-même avant de faire appel à un chasseur immobilier. Cela vous permettra déjà de dégrossir le terrain et de clarifier les plus gros doutes que vous pourriez avoir avant d’acheter. Un agent peut vous pousser à acheter avant que vous n’ayez trouvé l’investissement qui vous convient le mieux. Alors il est toujours mieux de se familiariser sur le sujet avant de recourir à ses services. Et pour trouver cet investissement, vous devrez faire preuve d’un certain sens de l’investigation et d’une certaine souplesse.
Ces recherches vous aideront à définir plusieurs caractéristiques clés que vous souhaitez pour votre bien, telles que le type, l’emplacement, la taille et les commodités. Une fois que vous aurez fait cela, vous voudrez peut-être faire appel à un agent immobilier pour vous aider à conclure l’achat.
Vos options d’emplacement seront limitées par votre intention de gérer activement la propriété ou d’engager quelqu’un pour le faire à votre place. Si vous avez l’intention de le gérer vous-même, vous ne voulez pas d’un bien trop éloigné de votre lieu de résidence. Si vous faites appel à une société de gestion immobilière, la proximité est moins importante.
Les 10 points à prendre en compte pour acheter un appartement rentable :
1. Le quartier où se trouve le bien
Le quartier dans lequel vous achetez déterminera les types de locataires que vous attirerez et le taux d’occupation que vous pourrez espérer à l’année. Si vous achetez près d’une université, il y a de fortes chances que les étudiants dominent votre bassin de locataires potentiels et que vous ayez du mal à remplir les logements vacants chaque été. Il sera cependant beaucoup plus facile de louer tout le restant de l’année, sans compter que vous n’aurez aucun mal à obtenir des garants.
2. Les impôts fonciers
Les taxes foncières varieront probablement beaucoup selon la région que vous viserez, et vous devez savoir combien vous perdrez. Des taxes foncières élevées ne sont pas toujours une mauvaise chose – par exemple, dans un excellent quartier qui attire des locataires à long terme, mais il existe des endroits peu attrayants qui ont également des taxes élevées.
Les mairies disposent de toutes les informations nécessaires sur les taxes, ou vous pouvez parler aux propriétaires de la commune en question. Assurez-vous de savoir si des augmentations de l’impôt foncier sont probables dans un avenir proche. Une ville en détresse financière peut augmenter les impôts bien au-delà de ce qu’un propriétaire peut raisonnablement demander comme loyer.
3. La valeur à la revente
Bien que vous soyez surtout préoccupé par trouver un bien rentable, il est important d’avoir une idée de la valeur à la revente. Plus le bien est rentable, moins il sera patrimonial et moins la plus value à la revente sera élevée. Sauf si vous le revendez dans plusieurs dizaines d’année. L’environnement dans lequel se situe le bien et les évolutions à venir sont très importants.
4. Le taux de criminalité
Personne ne souhaite habiter à côté d’un lieu de forte activité criminelle. La police locale ou la municipalité devraient disposer de statistiques précises sur la criminalité dans les quartiers. Vérifiez les taux de vandalisme, de crimes graves et de délits mineurs, et n’oubliez pas de noter si l’activité criminelle est en hausse ou en baisse. Vous pouvez également vous renseigner sur la fréquence de la présence de la police dans votre quartier.
5. Le bassin d’emploi alentour
Les lieux offrant des possibilités d’emploi croissantes attirent davantage de locataires. Pour connaître le taux de chômage dans votre région, consultez la base de données de l’INSEE. Si vous voyez l’annonce d’une grande entreprise qui s’installe dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d’un endroit où vivre vont affluer. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse des prix des logements, selon le type d’entreprise concerné. Vous pouvez supposer que si vous souhaitez avoir cette entreprise dans votre jardin, vos locataires en feront autant.
6. Les commodités
Visitez le quartier et vérifiez les parcs, les restaurants, les salles de sport, les cinémas, les transports en commun et tous les autres avantages qui attirent les locataires. La mairie peut avoir de la documentation qui peut vous donner une idée de l’endroit où se trouve les équipements publics, les écoles, les commerces et les projets à venir sur le secteur.
7. Le développement futur
Le service municipal d’urbanisme disposera d’informations sur les développements ou les plans qui ont déjà fait l’objet d’un zonage dans la zone. S’il y a beaucoup de constructions en cours, il s’agit probablement d’une bonne zone de croissance. Faites attention aux nouveaux développements qui pourraient faire baisser le prix des propriétés environnantes. De nouveaux logements supplémentaires pourraient également faire concurrence à votre propriété.
8. Nombre d’inscriptions et de logements vacants
Si un quartier présente un nombre inhabituellement élevé d’inscriptions, cela peut être le signe d’un cycle saisonnier ou d’un quartier en déclin – vous devez déterminer de quoi il s’agit. Dans les deux cas, un taux d’inoccupation élevé oblige les propriétaires à baisser les loyers pour attirer les locataires. Un taux d’inoccupation faible permet aux propriétaires d’augmenter les loyers.
9. Le loyer moyen
Les revenus locatifs seront votre gagne-pain, vous devez donc connaître le loyer moyen de la région. Assurez-vous que tout bien que vous envisagez de louer peut supporter un loyer suffisant pour couvrir le paiement de votre hypothèque, les taxes et les autres dépenses. Faites des recherches suffisamment approfondies sur la région pour savoir où elle pourrait se diriger dans les cinq prochaines années. Si vous pouvez vous offrir la région aujourd’hui, mais que les taxes doivent augmenter, une propriété abordable aujourd’hui pourrait signifier la faillite plus tard.
10. Les catastrophes naturelles
L’assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos rendements, vous devez donc savoir exactement combien elle vous coûtera. Si une région est sujette aux tremblements de terre ou aux inondations, les frais d’assurance peuvent impacter vos revenus locatifs de manière non négligeable.
Les démarches à entamer
1. Obtenir des informations
Les sources officielles sont excellentes, mais vous devez parler aux voisins pour obtenir de véritables informations de terrain, plus proches de la réalité. Parlez aussi bien aux locataires qu’aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs d’un quartier, car ils n’y ont pas investi et sont “libres” de partir à tout moment. Visitez le quartier à différentes heures et différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.
2. Choix d’un bien immobilier
Le meilleur investissement immobilier pour les débutants est généralement une petite maison familiale en banlieue ou un appartement en copropriété. Les copropriétés nécessitent peu d’entretien, car l’association de copropriétaires se charge des réparations extérieures, vous laissant vous occuper de l’intérieur. Cependant, les appartements ont tendance à générer des loyers plus bas et à prendre de la valeur plus lentement que les maisons de quartier.
Les maisons familiales ont tendance à attirer des locataires à long terme. Les familles ou les couples sont parfois considérés comme de meilleurs locataires que les célibataires, car on pense que les familles peuvent être financièrement stables et payer le loyer régulièrement.
Une fois que vous avez choisi le quartier où investir, recherchez une propriété ayant un potentiel d’appréciation et un bon flux de trésorerie prévisionnel. Vérifiez les propriétés qui sont plus chères que ce que vous pouvez vous permettre, ainsi que celles qui sont à votre portée. Les biens immobiliers se vendent souvent en dessous de leur prix de vente.
Observez les prix d’inscription d’autres propriétés et consultez les registres municipaux pour connaître le prix de vente final afin de vous faire une idée de la valeur réelle du marché dans un quartier.
Pour le potentiel d’appréciation, recherchez une propriété qui, avec quelques changements cosmétiques et des rénovations mineures, pourrait attirer des locataires capables de payer des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur du bien et vos chances de trouver un appartement rentable.
Bien entendu, pour que l’entreprise soit rentable, il est important d’acheter un bien à un prix raisonnable. La recommandation pour un bien locatif est de ne pas payer plus de 12 fois le loyer annuel que vous pensez percevoir.
3. Déterminer le loyer
Pour trouver un appartement rentable, vous allez devoir faire une estimation locative éclairée. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Fixer un loyer trop élevé et se retrouver avec un logement vide pendant des mois réduit rapidement le bénéfice global. Commencez par le loyer moyen du quartier et partez de là. Demandez-vous si votre logement vaut un peu plus ou un peu moins, et pourquoi.
Pour savoir si le montant du loyer vous convient en tant qu’investisseur, calculez ce que le bien vous coûtera réellement. Soustrayez votre paiement hypothécaire mensuel prévu, les taxes foncières divisées par 12 mois, les coûts d’assurance divisés par 12, et une généreuse allocation pour l’entretien et les réparations.
Ne sous-estimez pas les coûts d’entretien du bien. Ces dépenses dépendent de l’âge du bien et de la quantité d’entretien que vous prévoyez de faire vous-même. Un immeuble récent nécessitera probablement moins de travaux qu’un immeuble plus ancien. Un appartement dans une communauté de retraités ne subira probablement pas le même nombre de dommages qu’un logement universitaire hors campus.
Faire ses propres réparations permet de réduire considérablement les coûts, mais cela signifie aussi être disponible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 en cas d’urgence. Une autre option consiste à faire appel à une société de gestion immobilière, qui s’occupera de tout, des toilettes cassées à la collecte du loyer chaque mois. Attendez-vous à payer environ 10 % du revenu locatif brut pour ce service.
Si tous ces chiffres sont équilibrés ou, mieux encore, s’il reste un peu d’argent, vous pouvez demander à votre agent immobilier de vous soumettre une offre.
4. Réaliser l’achat
Les banques ont des exigences de prêt plus strictes pour les immeubles de placement que pour les résidences principales. Elles partent du principe qu’en cas de difficultés, les gens sont moins enclins à mettre en péril leur maison qu’un bien commercial. Soyez prêt à verser un acompte d’au moins 20 à 30 %, plus les frais de clôture. Faites inspecter la propriété par un professionnel et demandez à un avocat spécialisé dans l’immobilier de tout vérifier avant de signer.
N’oubliez pas de souscrire une assurance PNO suffisante. L’assurance locataire couvre les biens du locataire, mais l’immeuble lui-même est la responsabilité du propriétaire, et l’assurance peut être plus chère que pour un logement similaire occupé par le propriétaire. Les intérêts hypothécaires, l’assurance et la dépréciation de la propriété sont tous déductibles des impôts jusqu’à un certain montant.
Bilan de notre dossier sur l’investissement locatif
Chaque région a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers, et chaque quartier a de bonnes propriétés. Pourtant, il faut beaucoup de travail et de recherche pour réunir ces trois éléments. Lorsque vous trouvez un appartement rentable, gardez des attentes réalistes et assurez-vous que vos finances soient suffisamment saines pour que vous puissiez attendre que le bien commence à générer de l’argent.
