Peu de gens connaissent le coût réel de l’achat d’un bien immobilier. C’est un détail essentiel dans votre projet immobilier. Les frais annexes peuvent vite faire déborder votre budget si vous ne les anticiper pas correctement. En effet, il n’y a pas seulement que le prix du bien immobilier à prendre en compte. L’achat d’un bien immobilier engendre des frais annexes qui peuvent mettre à mal le projet. Voici les frais liés à un achat immobilier pour anticiper votre budget.
Le prix du bien net vendeur
Le prix d’un bien est composé de deux coûts en réalité, du prix du bien net vendeur, la somme qui reviendra au propriétaire et les frais d’agence si le bien est commercialisé par une agence. Le prix du bien net vendeur est la somme minimale acceptée par le vendeur pour la vente de son bien. Il existe plusieurs intermédiaires dans un projet immobilier donc différents frais.
Les frais d’agence
Au prix du bien net vendeur vient s’ajouter la commission de l’agence immobilière. Elle équivaut entre 3 et 8% du prix du bien net vendeur selon les agences. Bien que l’on voit apparaître de plus en plus d’agences à frais fixes sous forme de forfait à partir de 5000€TTC en moyenne peu importe le prix du bien.
Les frais d’agence sont toujours à la charge de l’acquéreur mais sont indiqués charge vendeur lorsque c’est le vendeur qui encaisse la somme totale et donne sa part à l’agence ou charge acquéreur si c’est le notaire qui fait la répartition. Mais en soi, c’est toujours l’acquéreur qui paye.
Lorsqu’il y a une négociation sur le prix du bien, c’est souvent la commission de l’agent immobilier qui est réduite ou le net vendeur également si le bien le justifie.
Les frais de chasse
Les frais de chasse viennent s’ajouter aux frais d’agence dans la majorité des cas. Les frais de chasse s’apparentent aux services d’un chasseur immobilier. Vous n’aurez donc à les payer qui si vous mandater un chasseur immo. L’avantage, en tout cas en passant par mes services, c’est qu’il n’y a pas d’acompte à payer et que le service est dû uniquement en cas de réussite de la mission et lorsque vous devenez propriétaire, à la signature de l’acte authentique. C’est le notaire qui s’occupe de la répartition.
Au même titre que les frais d’agence, les frais de chasse peuvent être intégrés dans votre demande de financement auprès de la banque.
Les frais de notaires
Les frais de notaires représentent environ 7 à 8% du prix du bien net vendeur. Et sont donc souvent plus important quand vous passez par un particulier. Car soyons clair, le particulier ne va pas vendre son bien moins cher juste parce qu’il le vend par lui-même. Il va donc se caler sur les prix du marché pour estimer son bien (sauf cas particulier). Dans ce cas, les frais de notaires seront calculés sur le prix du bien qui sera de fait net vendeur. Or dans une vente via une agence, les frais d’agence seront déduits pour le calcul des frais de notaire.
Les frais de notaires sont composés :
– De divers impôts et taxes (environ 90% des frais de notaire)
– Émoluments (environ 10%) : la somme que touche réellement le notaire
A savoir que lors de la signature du compromis, il faut verser un séquestre chez le notaire. C’est une somme qui est bloquée le temps de l‘obtention de votre prêt.
Elle est comprise entre 5 et 10% du prix du bien en accord avec le propriétaire. Vous la récupérez à l’issus de la vente, elle vient en déduction de votre crédit mais il faut pouvoir mobiliser cette somme avant la demande de prêt. Pas très malin d’utiliser votre apport à cet effet, car la banque peut vous refusez le prêt ensuite, donc autant prévoir et anticiper ou négocier…
Les frais liés au crédit immobilier
Un crédit immobilier engendre tout un tas de frais qui seront détaillés dans votre offre de prêt par la banque. Ces frais sont tous négociables mais si la conjoncture est plutôt défavorable à l’obtention d’un crédit immobilier, je vous conseille d’en prendre connaissance et de ne pas trop vouloir négocier son prêt car la banque peut facilement vous refuser le prêt.
- Coût du prêt : ce sont les intérêts que vous paierez en fonction du taux négocié avec la banque. Les taux sont très bas depuis plusieurs années, c’est pour cela que l’on entend souvent que « l’argent est quasiment gratuit » en ce moment. Les taux bancaires sont inférieurs à 2% actuellement sur 25 ans, or ils étaient autour des 10% il y a une dizaine années et plus.
- Frais de courtage : si vous passez par les services d’un courtier, il y a aura des frais de courtage, payables uniquement lorsque la banque partenaire et l’offre de prêt sera éditée. Ils sont en général autour de 1500€ et peuvent être pris en compte dans le crédit.
- Frais de dossier : ce sont les frais de dossier de la banque, autour de 500€, négociables et qui peuvent être pris en compte dans le crédit.
- Ouverture de compte de placement : une banque ne se rémunère pas vraiment avec un prêt immobilier, c’est plus un produit d’appel qui va lui permettre de récupérer un nouveau client ou d’ouvrir de nouveau produit de placement. Donc ce sera toujours proposé en condition d’obtention de votre prêt, l’ouverture d’un PEA par exemple et autre compte titre.
- Garantie prêt immobilier : pour valider votre prêt la banque fait appel à une garantie extérieure pour se couvrir en cas de non-paiement. Il s’agit soit de crédit logement soit d’une hypothèque sur le bien. Il faut savoir qu’en cas d’hypothèque, vous serez obligé de rembourser le bien en anticipé en cas de vente avant la fin du crédit. Et cela engendre des frais (environ 6 mois d’intérêt).
- Assurance de prêt : il faudra vous aussi vous assurer contre les défauts de paiement via l’intermédiaire d’une assurance de prêt. Soit directement auprès de votre banque, soit via un organisme dédié (ex : APRIL). Je vous conseille cette deuxième option car les taux sont souvent plus intéressants. Si la banque refuse de négocier ce point, vous pourrez toujours utiliser la délégation d’assurance, car la loi Hamon vous permet de changer d’assurance dans l’année qui suit l’obtention de votre prêt. Le coût de votre assurance de prêt dépend de votre âge et de votre état de santé. Pour le déterminer, vous aurez à remplir un questionnaire.
Frais annexes
Les frais annexes interviendront une fois que vous serez propriétaire du bien mais il faut en avoir conscience pour les anticiper lors de l’obtention de votre prêt par exemple.
- Assurance habitation ou PNO : lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire vous devrez avoir souscrit à une assurance habitation s’il s’agit de votre résidence principale ou à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) s’il s’agit d’un investissement locatif. (A titre personnel je paye entre 90 et 150€/an pour chacun de mes biens.). Le coût est lié à la surface du bien, sa localisation, la typologie du bien… Je peux vous mettre en relation avec mon assureur partenaire.
- Déménagement : les frais liés au déménagement sont souvent mis de côté mais il faut penser à éventuellement : la location d’un utilitaire, l’intervention d’une société spécialisée…
- Ameublement : s’il s’agit d’un investissement locatif ou si vous souhaitez changer de déco, l’ameublement est important. Pour un investissement cette partie peut être prise en charge dans votre prêt au même titre que les travaux sur présentation de devis et facture.
- Travaux : même chose que l’ameublement, il faudra présenter un devis à la banque pour qu’elle crée une ligne travaux dans votre crédit. La part des travaux sera débloquée uniquement sur facture.
- Charges de copropriété : uniquement pour les biens en copropriété. En général, les charges de copropriété prennent en compte l’entretien et l’électricité des parties communes ainsi que l’eau froide. Parfois l’eau chaude et le chauffage sont inclus quand c’est collectif. Si c’est individuel, ce sera à rajouter (voir juste en dessous). Elles oscillent entre 50 et 500€/mois selon la surface du bien et la taille de la copropriété.
- Charges liées au bien : électricité (chauffage et eau chaude inclus si c’est individuel électrique), internet, téléphone, taxe foncière, taxe habitation (sauf si vous être propriétaire bailleur, elle incombe au locataire)…
