Depuis le Covid et la crise économique, les prix de l’immobilier à Paris sont en baisse. Les projets des acquéreurs sont mis à mal à cause de la difficulté d’accès au prêt immobilier et la hausse des taux. Ce qui permet de faire des affaires ! Qu’en est-il de l’évolution des prix de l’immobilier du Grand Paris ?
Les prix sont relativement disparates d’un arrondissement à un autre à Paris. Globalement les prix ont chuté de 0,8% en un an pour atteindre une moyenne de 10590€ le m2. Il y a plus de biens à la vente, les prix baissent et les logements considérés comme des passoires énergétiques avec des DPE F ou G voient leur prix fondre comme neige au soleil.
Les communes concernées par le Grand Paris ont vu les prix de l’immobilier flamber ces dernières années près des gares qui vont être créées. Bien plus que les prix ailleurs dans le reste de la ville. Le retour de bâton se fait sentir avec un ralentissement de la hausse des prix. Le marché connaît un réajustement puisqu’il avait atteint ses limites. Voici l’évolution des prix de l’immobilier dans le Grand Paris
Qu’est-ce que le Grand Paris ?
Le Grand Paris Express représente à ce jour le plus grand projet urbain d’Europe. Il vise à élargir le transport public dans toute l’Ile de France afin de désencombrer le réseau routier et de faciliter l’accès au transports en commun des franciliens.
Plus de 130 communes en Île de France sont concernées et ce projet s’étend entre 2014 et 2030. Les départements qui vont pouvoir bénéficier du Grand Paris sont les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93) et le Val-de-Marne (94) principalement, ainsi que 7 communes des départements de l’Essonne (91) et du Val d’Oise (95).
Le Grand Paris en quelques chiffres :
– 4 lignes de métros crées (15 autour de la grande couronne, 16 entre le 93 et le 94, 17 jusque’à Charles de Gaulle et 18 dans le 91)
– 2 lignes de métro prolongées la 11 dans le 93 de Montreuil à Rosny-sous-bois d’ici fin 2023 ainsi que la 14 qui permettra de relier Orly dans le sud de Paris (94) à Saint-Denis dans le nord de Paris en 40min.
– 68 gares desservies
– 3 aéroports (Orly, CDG, Le Bourget)
– 2 millions de voyageurs
– 200km de métro automatique
En quoi le Grand Paris impacte les prix immobiliers ?
Le prix de l’immobilier est déterminé par la typologie, son état et surtout l’emplacement. Le projet du Grand Paris Express de prolongation et de création de nouvelles lignes de métro pour la métropole du Grand Paris va permettre de rendre Paris plus accessible depuis la banlieue en réduisant considérablement les temps de transports.
Pour avoir un ordre d’idée les temps de trajet vont être quasiment divisés par deux, il faudra seulement 13min pour rejoindre La Défense depuis St-Denis contre 26min actuellement ou encore 30min pour rejoindre CDG depuis La Défense, contre 1H actuellement.
Cela va permettre aux franciliens de gagner en qualité de vie, d’avoir plus de m2 pour un budget inférieur tout en restant à distance raisonnable de la capitale. Ce phénomène a déjà été accentué par la crise sanitaire, où les parisiens ont délaissé leur vie de citadin pour des jardins et des espaces verts. Le prix des maisons a explosé entre 2020 et 2021 en banlieue +7% en un an.
Les entreprises délocalisent aussi de plus en plus en banlieue pour réduire leurs coûts d’infrastructure. La Plaine-Saint-Denis a d’ailleurs vu ces dernières années arriver bon nombre de sièges sociaux. L’accès facilité aux transports va aussi permettre la construction de logements neufs et d’infrastructures et donc permettre également la hausse des prix de l’immobilier sur les zones concernées.
L’évolution des prix par départements
Hauts-de-seine (92)
Historiquement le département du 92 est le département le plus cher après Paris. Il acceuille les familles avec un fort pouvoir d’achat sur des appartements de standing et des maisons avec jardin très recherchées. Sa proximité avec Paris et les écoles prestigieuses qu’il abrite jouent beaucoup sa popularité.
Pendant le confinement, les prix immobiliers ont flambé dans le département des Hauts-de-Seine.
Il y a par exemple très peu de retour de lot pour les logements dans le neuf. Aujourd’hui le prix moyen sur le département est aux alentours de 7200€/m2 pour des appartements et 7700€ pour les maisons.
D’après MeilleursAgents les prix ont augmenté de plus de 15% en 5 ans, +1.4% sur 2 ans, +0.4% sur un an et on voit une baisse de 0.07% sur les 3 derniers mois.
Seine-Saint-Denis (93)
La Seine-Saint-Denis est un département en pleine évolution. Il a subi une grosse transformation du paysage urbain ces dernières années avec la construction de nombreux programme neuf et la réhabilitation de certains quartiers.
C’est a contrario le département le plus abordable quand on focus sur les départements limitrophes de Paris. Aubervilliers étant la ville limitrophe de Paris dont le prix au m/2 le moins cher. Les ventes ont explosé ces dernières années. Et le Grand Paris y est aussi pour quelque chose.
Les prix ont prix +21.6% en 5 ans et +3.5% en 2 ans. Depuis 1 on observe une légère baisse des prix mais commune à l’ensemble de l’Ile de France, -0.2% sur 1 an et -1.8% sur les 3 derniers mois. Le prix moyen dans le 93 est 4400€/m2 pour un appartement et 3800€ pour une maison.
Val-de-marne (94)
Le Val de Marne se situe entre les deux en terme de prix. C’est un département abordable où il fait bon vivre. Il accueille aussi de nombreuses familles soucieuses d’avoir plus d’espaces à un prix abordable sans trop s’éloigner. Les universités et les hôpitaux dans le secteur ont permis au concept du coliving de se développer dans le département.
La pénurie de biens est aussi catastrophique dans toutes les villes de ce département limitrophe Paris. Les personnes voulant par exemple s’installer à Vincennes, ville très prisée et aussi chère que le 12ème en ont fait les frais ces dernières années.
Les prix immobiliers du Val-de-Marne ont augmenté de 17,3% en 5 ans, 3.2% en 3 ans et -1% sur les 3 derniers mois. Les appartements se vendent aux alentours de 5500€ le m2 et les maisons à 5200€.
Essonne (91)
Très prisé par les investisseurs et les familles depuis le Covid est un département abordable et accessible depuis Paris par le RER jusqu’alors. Heureusement le Grand Paris va rendre ce département du sud de la banlieue plus facile d’accès. Il y a beaucoup d’étudiants à travers les nombreuses universités (Evry, Saclay…) qui vont pouvoir venir changer d’air à Paris sans attendre le RER pendant de longues minutes.
Les investisseurs proposent bon nombres de colocs dans le secteur car les grandes surfaces sont moins chères que dans les départements limitrophes. Un 2 pièces de 45m2 trouve preneur pour moins 160’000€ alors qu’à ce prix c’est un 2 pièces que l’on peut acquérir dans le 94.
Les prix ont augmenté de 12.6% en 5 ans, 4.7% en 2 ans et 1.8% en un an. La crise sanitaire étant passée par là, les prix ont moins baissé sur dans les autres départements. Les appartements et les maisons se vendent sensiblement pareil au prix de 3300€/m2 en moyenne.
Val d’Oise (95)
Le Val d’Oise est aussi impacté par le Grand Paris mais en moindre mesure. Il a la particularité d’abriter le plus grand aéroport parisien Charles-de-Gaulle, ce qui lui confère une grande attractivité. Et donc des prix légèrement plus élevés que le département de l’Essonne.
Les demandes des familles sur ce département sont surtout pour des maisons avec jardin ou des appartements avec extérieur proche d’un transport ou avec parking. Les investisseurs sont aussi friands d’immeuble à découper.
Concernant les prix ils ont évolué à la hausse de 12% sur 5 ans, 2.3% sur 2 ans et -1% sur un an. Le prix au m2 pour une maison et un appartement est sensiblement le même en moyenne, autour de 3400€ le m2.
Quelles sont les communes dont le prix a le plus augmenté ?
Globalement l’ensemble des villes touchées par le projet Grand Paris Express ont vu leur prix de l’immobilier grimper en flèche malgré le contexte économique. Creusant de gros écarts entre le prix au m2 proche des nouveaux transports et le reste de la ville.
Cependant, et sans surprise, ce sont la majorité du temps les villes dont les nouveaux transports ont déjà vu le jour ou vont arriver de façon imminente qui ont leur prix le plus grimper.
Palmarès des villes dont le prix de l’immobilier a le plus grimper grâce au projet Grand Paris Express :
- Arcueil et Cachan : +24.7% sur 5 ans, +3.8% sur 1 an et 5% sur le dernier trimestre.
- Villejuif : +14.6% sur 1 an et +4.8% sur le dernier trimestre.
- Maisons-Alfort : 34.7% sur 5 ans et +4.6% sur le dernier trimestre
- Créteil : +23.4% sur 5 ans, +16% sur 1 an et +3.5% sur le dernier trimestre
- Nogent sur Marne : +38.8% sur 5 ans, +14.7% sur 1 an et +8.2% sur le dernier trimestre
- Noisy Le Grand : +28% sur 5 ans, +7.7% sur 1 an et +3.4% sur le dernier trimestre
- Fontenay sous Bois : +53% sur 5 ans, +8.9% sur 1 an et +1.1% sur le dernier trimestre
- Aubervilliers: +45% sur 5 ans, +3.2% sur 1 an et +5.6% sur le dernier trimestre
- Sevran – Livry Gargan : 6.5% sur le dernier trimestre
- Massy Palaiseau : +24% sur 5 ans, +1% sur 1 an et +1.8% sur le dernier trimestre
Dans quelles villes du Grand Paris investir ?
Etant donné que dans les villes citées plus haut les prix ont déjà bien augmenter, inutile de se jeter dessus en pensant faire l’affaire du siècle, il est déjà trop tard. Sauf si vous voulez un placement sécurisé et plutôt patrimonial et que vous tablez sur une plus value à long terme.
Il faut surtout parier sur les villes du grand Paris qui n’ont pas encore vu leur prix évolué car la gare n’est prévue que dans 3 ou 4 ans. Le projet s’étend jusqu’en 2030 pour relier l’ensemble des gares.
Par exemple Antony impacté par l’arrivée de la ligne 18 sud autour d’Orly prévu en 2027 ainsi que la ligne 18 nord autour de La Courneuve et le Bourget qui vont rejoindre CDG.
Mais aussi les villes de Bry-sur-Marne, Villiers-sur-Marne et Champigny-sur-Marne impactées entre 2027 et 2030 par l’arrivée de la ligne 15.
