Un achat immobilier n’est pas un processus anodin. Il vous engage souvent sur du long terme avec à la clé le projet parfois de toute une vie. Afin de ne pas perdre de temps et de d’appréhender son projet au mieux, il est préférable d’avoir en tête les différentes étapes d’un achat immobilier.
Le financement et le budget
Avant même de rechercher un bien, l’étape primordiale est de trouver le financement pour le crédit immobilier et surtout d’avoir une idée de son budget. Ces éléments vont permettre d’établir un cahier des charges pour votre recherche et de savoir quel type de bien vous allez pouvoir acquérir en fonction des prix du marché, de vos besoins mais également votre zone de recherche.
Inutile d’avoir une zone de recherche trop étendue, sauf si vous êtes sur un marché ultra tendu, c’est-à-dire s’il y a peu de biens en vente, et que votre recherche est très précise. Même si selon moi il est important d’avoir des critères souples bien que bien définis.
D’autre part, il faut bien prendre en compte le budget total d’un achat immobilier, qui comprend :
– Le prix d’achat du bien net vendeur
– Les frais éventuels d’agence ou de chasse qui en général s’additionnent car ce sont deux services distincts, entre 3 et 6% en moyenne du prix du bien
– Les frais de notaire, environ 8% du prix du bien net vendeur
– Les travaux, il faut compter entre 300 et 1000€ du m2 en fonction de l’ampleur des travaux
– Les frais inhérents à votre crédit immobilier (frais de dossier…)
La recherche du bien
C’est l’étape la plus longue et fastidieuse, cela peut prendre des mois lorsque l’on cherche seul. En effet, une fois que vous savez ce que vous cherchez, vous allez chercher sur les innombrables sites d’annonces immobilières, probablement contacter et rencontrer les agents immobiliers de votre secteur et éplucher des dizaines voir des centaines d’annonces.
De mon côté, je trouve le bien qui correspond aux attentes de mes clients en moins de 45 jours et nous faisons en général moins de 3 visites avant de trouver.
C’est d’ailleurs courant que mes clients fassent une offre dès la première visite. Il s’agit du fruit des échanges que nous avons en amont pour établir le cahier des charges et de la qualification des biens que je fais en amont avant de les présenter à mes clients. D’où l’intérêt faire appel à un chasseur immobilier si vous êtes en recherche de biens car je vais vous faire gagner un temps précieux.
Si vous trouvez votre bonheur, c’est le moment de sabrer le champagne ! Mais souvent c’est une étape compliquée. Entre les annonces qui ne sont plus d’actualité, les biens qui ne correspondent à votre recherche ou encore le nombre de fois où vous arrivez trop tard et qu’il n’y a plus de créneaux de visites… C’est comme si vous vous noyez au milieu de l’océan.
La recherche d’un bien immobilier demande à la fois beaucoup de temps et du réseau. C’est ce que je vous propose de mettre à votre disposition si vous le souhaitez. Mon temps, mes compétences et mon réseau. Car, oui tous les biens à vendre ne passent pas par la case seloger.com ou encore leboncoin.fr. Environ 10 à 15% des ventes immobilières se font off market. C’est-à-dire que ce sont les biens immobiliers vendus par des professionnels ou des particuliers qui ne transitent pas sur le site accessible au grand public mais uniquement via le bouche à oreille, la majorité du temps, entres professionnels, agent et chasseur immo par exemple.
Visiter le bien
L’organisation de la visite est primordiale pour valider ou pas votre coup de cœur. Souvent les photos sont trompeuses et très bien retouchées. C’est le comme le Big Mac sur la pub Macdo…
La visite permet de se rendre compte de l’agencement du bien, des possibilités d’aménagement, de la copropriété si ce n’est pas en pleine propriété, des travaux éventuels à réaliser mais aussi et surtout de l’environnement et du quartier si c’est un quartier que vous ne connaissez pas encore. C’est pendant la visite qu’il faudra poser un maximum de questions à l’agent immobilier.
L’offre d’achat
Si le bien vous intéresse, il faut rédiger une offre d’achat. En général le plus rapidement possible si vous êtes sur un marché tendu, type grande ville ou marché en progression. Et ce afin d’éviter qu’un autre potentiel acquéreur vous passe devant.
J’accompagne systématiquement les offres de mes clients de leur simulation de financement ou d’une lettre de confort de la banque afin de prouver le sérieux de l’offre et de rassurer le propriétaire.
L’offre d’achat n’est pas quelque chose à prendre à la légère, elle nécessite un certain formalisme :
– Nom, prénom et situation personnelle de l’acquéreur
– Date de naissance et adresse
– Situation et typologie du bien
– Offre de prix d’achat net vendeur ou frais d’agence inclus
– Les éléments concernant le financement, comptant ou à crédit, dans ce cas il faudra mentionner l’apport et le plan de financement établie avec la banque (montant emprunté, durée et le taux). Ceci fera office de conditions suspensives dans le compromis.
– La durée de validité de l’offre
Le compromis de vente ou la promesse de vente
Lorsqu’une offre est acceptée, la prochaine étape c’est la signature du compromis de vente ou promesse de vente. Il faut compter entre 1 semaine et 1 mois pour pouvoir signer le compromis une fois l’offre acceptée par le propriétaire. Il faut savoir que le compromis de vente engage le vendeur à vendre mais pas l’acquéreur à acheter. Alors que la promesse unilatérale de vente engage le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter aux conditions indiquées.
Cependant, lors de la signature du compromis, l’acquéreur a 10 jours pour se rétracter sans raison. Passé ce délai, l’acquéreur devra présenter un ou plusieurs refus de prêt. A des conditions moins intéressantes que ce qui aurait été indiqué dans les conditions suspensives pour pouvoir se désengager de la vente. Concernant le vendeur, une offre acceptée et contresignée indique qu’il doit aller au bout de la vente et ne peut se rétracter.
Lors de la signature du compromis et pour prouver sa bonne foi, l’acquéreur verse un séquestre équivalent à 5 ou 10% du prix du bien. Cette somme est bloquée par le notaire jusqu’à l’obtention du prêt. Elle viendra se déduire au prix de vente et vous la récupérerez à la signature de l’acte authentique. Mais il faut prévoir de pouvoir débloquer une telle somme dès la signature du compromis. Même si le séquestre se négocier avec le vendeur, elle permet d’avancer sereinement des deux côtés, vendeur et acquéreur, tout au long de la vente.
L’obtention du crédit immobilier
Une fois le compromis signé, je vous conseille de l’envoyer le soir même à votre banque ou à votre courtier pour qu’ils puissent immédiatement commencer à rédiger les offres de prêts. L’acquéreur dispose d’un délai inscrit au compromis pour obtenir son crédit. Délais de deux mois généralement.
A l’issu de ce délai, si l’acquéreur n’a pas obtenu son prêt, il s’engage à devoir payer environ 10% du prix du bien net vendeur au vendeur pour non-respect du contrat et le vendeur peut décider de ne plus lui vendre le bien. D’où l’importance d’avoir ficelé son budget et son financement en amont.
La signature de l’acte authentique chez le notaire
On arrive à la dernière étape de l’achat d’un bien immobilier. Lorsque vous recevez votre offre de prêt, vous avez encore une fois 10 jours avant de l’accepter et de pouvoir la renvoyer contresignée à votre banque et donc au notaire.
La banque va pouvoir débloquer les fonds auprès du notaire et ainsi vous pourrez signer l’acte authentique de vente faisant de vous un heureux propriétaire. C’est le jour où vous allez récupérer les clés du bien. Il faudra vous munir le jour de la signature d’une assurance habitation pour l’achat d’une résidence principale ou d’une assurance propriétaire non occupante pour un investissement immobilier.
Félicitations ! vous êtes propriétaire !
