Diagnostic technique global : guide complet pour les copropriétés

Que vous soyez copropriétaire ou responsable du syndic d’immeuble, naviguer dans la gestion technique et patrimoniale de votre bâtiment peut s’avérer complexe. Souhaitez-vous évaluer l’état global de votre immeuble, ses performances énergétiques, identifier les rénovations nécessaires et en estimer le coût ?

Le diagnostic technique global (DTG) peut avoir capté votre attention, mais vous vous interrogez peut-être sur sa nature exacte et la manière de l’implémenter. Vous êtes au bon endroit !

Le DTG offre une analyse complète et neutre de la santé technique d’une copropriété, facilitant ainsi la planification d’interventions pour son amélioration. Bien que son application soit obligatoire dans certains cas et optionnelle dans d’autres, il représente une opportunité précieuse pour tous les copropriétaires. À travers ce guide, nous vous fournirons toutes les informations nécessaires concernant le DTG, sa procédure d’exécution, et son importance vitale pour la gestion des copropriétés.

Qu’est-ce que le Diagnostic Technique Global (DTG) ?

Définition et objectifs

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un rapport essentiel qui évalue l’état technique et la performance énergétique d’un immeuble, y compris les équipements partagés. Ses principaux buts incluent :

• Fournir aux copropriétaires une vision claire de l‘état actuel de leur immeuble et des travaux requis pour assurer son bon entretien, sa mise aux normes, ou l’amélioration de son confort et de sa sécurité ;
• Établir un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour une période de 10 ans, incluant une estimation des coûts et des options de financement ;
• Encourager les actions en faveur de la rénovation énergétique grâce à des aides financières et fiscales avantageuses pour les copropriétaires ;
• Rehausser la valeur du bien immobilier en améliorant sa longévité, sa qualité, et son attrait sur le marché.

La législation encadrant le DTG

Instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et révisé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le DTG est mandaté pour les bâtiments de plus de 10 ans à l’occasion d’une mise en copropriété, aussi bien que pour les copropriétés confrontées à des difficultés ou carences spécifiques.

Un arrêté préfectoral peut également rendre ce diagnostic obligatoire pour les immeubles localisés dans des zones sujettes à des risques naturels ou technologiques. Pour les autres copropriétés, la réalisation d’un DTG reste optionnelle mais nécessite l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires par une majorité simple, suite à la proposition du syndic ou d’un copropriétaire.

Le DTG doit être effectué par un professionnel habilité et impartial, tel qu’un diagnostiqueur immobilier, un architecte, un ingénieur, ou un bureau d’études. Il est important de noter que ce diagnostic requiert une mise à jour tous les 10 ans ou lors de chaque changement de syndic pour rester valide.

Le processus d’élaboration du DTG

Les étapes clés de la réalisation d’un DTG

La réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) suit plusieurs étapes clefs, qui peuvent légèrement différer en fonction de la taille et de la complexité de la copropriété. Ces étapes incluent typiquement :

• La demande de devis et la sélection d’un professionnel qualifié pour réaliser le DTG ;
• La signature d’un contrat clarifiant le contenu, le coût, et le délai de réalisation du DTG avec le syndicat des copropriétaires ;
• La collecte des documents liés à la copropriété comme le règlement, les procès-verbaux des assemblées générales, les diagnostics obligatoires, et les contrats d’entretien ;
• Une visite approfondie de l’immeuble, incluant les équipements communs et, si nécessaire, les parties privatives, pour évaluer son état technique et énergétique ;
• L’analyse des informations recueillies et la rédaction du rapport du DTG, décomposé en quatre parties principales ;
• La présentation du rapport du DTG aux gestionnaires de la copropriété, qui peuvent demander des ajustements ;
• La diffusion du rapport du DTG à tous les copropriétaires, suffisamment en avance sur l’assemblée générale qui débattra du DTG et du plan de travaux à envisager.

Qui est qualifié pour réaliser un DTG ?

Un professionnel qualifié, indépendant, et possédant les compétences spécifiées par le décret du 28 décembre 2016 doit réaliser le DTG. Cela peut être un diagnostiqueur immobilier, un architecte, un ingénieur, ou un bureau d’études, devant tous justifier de leur qualification via une certification, attestation ou diplôme.

Ce professionnel doit également avoir une assurance de responsabilité civile et respecter un code de déontologie, garantissant la confidentialité des informations recueillies et l’absence de conflit d’intérêts.

Contenu détaillé et points de contrôle du DTG

Le DTG se divise en quatre parties essentielles, présentées dans un rapport détaillé et illustré :

1. Une présentation générale et analyse de la gestion technique de la copropriété, détaillant les caractéristiques et l’historique de l’immeuble, son mode de gestion, et une évaluation de ses forces et faiblesses ;
2. Un diagnostic architectural et énergétique, évaluant l’état de conservation et le fonctionnement de l’immeuble et de ses équipements communs, ainsi que son efficacité énergétique ;
3. Une proposition de plan pluriannuel de travaux, planifiant les interventions sur 10 ans, distinguant les travaux urgents des travaux nécessaires ou souhaitables, et détaillant les priorités, coûts et options de financement ;
4. Une analyse financière de la copropriété, abordant le budget prévisionnel, les charges, les fonds, emprunts et subventions, et estimant l’impact financier des travaux prévus sur les propriétaires.

Le DTG, réalisé avec rigueur et adapté aux spécificités de chaque copropriété, doit être clair et pédagogique pour aider les copropriétaires à comprendre et prendre les bonnes décisions concernant leur immeuble.

L’importance du DTG pour les copropriétés

Les bénéfices d’un DTG pour une copropriété

Le Diagnostic Technique Global (DTG) représente un outil essentiel pour les copropriétés, offrant plusieurs avantages :

• Il fournit une analyse précise et objective de l’état général de l’immeuble ainsi que de ses équipements partagés, en mettant en lumière les forces, les faiblesses, les risques et les opportunités.
• Il permet de prévoir les futurs travaux nécessaires grâce à un plan pluriannuel de travaux (PPT) étalé sur 10 ans, priorisant les interventions, estimant les coûts et planifiant le financement.
• Il contribue à améliorer le cadre de vie des habitants en garantissant la sécurité, le confort, l’hygiène et l’accessibilité du bâtiment.
• Il aide à diminuer les dépenses des copropriétaires en améliorant l’efficacité énergétique de l’immeuble, en accédant à des aides financières, tout en prévenant les travaux inattendus ou les malfaçons.
• Il valorise le bien immobilier en prolongeant sa durée de vie et en rehaussant sa qualité et sa valeur sur le marché.

Les conséquences d’un DTG sur les décisions de la copropriété

Le DTG joue un rôle crucial dans la prise de décision au sein de la copropriété, agissant comme un outil de communication et de négociation entre les propriétaires, le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical. Il apporte des informations détaillées et chiffrées, essentielles pour orienter les choix en matière de travaux.

Il sensibilise également les copropriétaires aux avantages de la rénovation énergétique, encourageant ainsi une prise de conscience collective. De plus, il favorise la transparence et renforce la confiance entre les membres de la copropriété en exposant clairement la situation technique et financière de l’immeuble.

Les obligations et responsabilités des copropriétaires suite à un DTG

Suite à un DTG, les copropriétaires se retrouvent face à plusieurs obligations et responsabilités :

• Ils doivent examiner le rapport du DTG, qui leur est remis au moins un mois avant l’assemblée générale devant délibérer sur le DTG et le PPT.
• Ils sont invités à participer à l’assemblée générale, où un vote à la majorité simple décide de l’adoption du DTG et du PPT, ainsi que des modalités de leur mise en œuvre.
• Ils doivent adhérer aux décisions prises en assemblée générale, qui engagent tous les copropriétaires, y compris ceux n’ayant pas participé au vote ou ayant voté contre.
• Ils sont tenus de financer les travaux décidés, en proportion de leurs quotes-parts, et peuvent se prévaloir des aides disponibles.
• Enfin, ils doivent se tenir informés de la progression des travaux, à travers des communications régulières du syndic et du conseil syndical et faire part de leurs observations ou réclamations.

Conclusion

Indispensable pour toutes les copropriétés, le diagnostic technique global (DTG) offre la possibilité de comprendre l’état actuel de leur bâtiment, de programmer les interventions nécessaires et d’augmenter la valeur de leur bien. Bien qu’il soit obligatoire pour certaines structures et facultatif pour d’autres, ses bénéfices sont universels, apportant une vraie plus-value à chaque copropriétaire. Seul un expert qualifié et impartial peut le réaliser, produisant à son issue un rapport détaillé en quatre sections essentielles.

Les implications du DTG sont cruciales, influençant directement les résolutions de la copropriété. Celles-ci engagent l’approbation du diagnostic et du programme des travaux sur plusieurs années, ainsi que leur financement et supervision.

Pour les copropriétaires ou les syndics envisageant la mise en place d’un DTG, notre équipe est à disposition. Nous vous offrons une prestation sur-mesure, conçue pour répondre efficacement à vos attentes et à votre situation financière. Notre accompagnement s’étend de la première demande de devis jusqu’à la remise du rapport final.

Nous sommes également là pour vous aider à améliorer l’efficacité énergétique de votre propriété et à accéder aux subventions pertinentes. Nous vous assurons un DTG exhaustif, précis, et facile à comprendre, qui vous dotera des informations clés pour prendre les décisions optimales pour votre copropriété.