Pour choisir son appartement, il est essentiel de définir ses critères de recherche. Et il n’est pas toujours simple de savoir réellement ce que l’on veut et de matcher entre ses envies, son budget et le marché. Le choix du bien est souvent source de conflit dans le couple. Pour cela il est important de définir un cahier des charges précis. En effet, le nombre de m2, l’exposition ou encore l’étage sont souvent issus de préjugés mais pas vraiment basé sur votre mode de vie. Voyons quelques critères importants à prendre pour trouver un appartement à Paris.
Le quartier
Elément essentiel ! Mais souvent mes clients ont tendance à rester dans leur zone de confort et à mettr en avant des quartiers non pas qui répondent à leur mode de vie mais plutôt des quartiers qu’ils connaissent.
Or, certains quartiers à Paris pourraient tout aussi correspondre à leurs attentes mais ils n’y vont pas par peur de l’inconnu.
Personnellement j’adore me balader à Paris et découvrir de nouveau quartier. Et je me dis, « tiens ça doit être sympa d’habiter ici ». Chaque quartier à Paris à ses coins sympas et d’autres moins sympas. Il ne faut pas hésiter à ouvrir son périmètre de recherche aux quartiers limitrophes. Car vous pouvez passer à côté de la perle rare à une rue près.
Le bien
Dans l’appartement, le principal, c’est la superficie et la disposition des pièces ou ce que l’on peut en faire. Le reste, ça se modifie ! Gardez bien cela en tête. Les arrivées d’eau, les évacuations, les murs porteurs et la luminosité. Point barre… C’est limite les seuls éléments qu’il faut vérifier. J’exagère à peine.
Tout le reste peut être modifié. L’espace perdu est important, il faut voir s’il peut être optimisé ou réduits. Si les toilettes ne sont pas séparées, difficiles de les changer de places, c’est l’un des éléments qui ne peut être déplacer à l’autre bout de l’appartement car branché sur l’évacuation générale de l’immeuble.
L’étage
C’est une fausse croyance de penser que c’est toujours mieux dans les étages élevés. Tout dépend de l’environnement, de la vue et du vis à vis. Un rez-de-chaussée sur une jolie cours arborée et calme sera plus charmant qu’un dernier étage sur un boulevard…
A cela il faut vraiment vérifier l’ascenseur et sa capacité, car dans l’ancien par exemple, les ascenseurs sont souvent petits. Pas pratique avec les poussettes. Ils ont été rajoutés récemment et avec la place disponible les miracles ne sont pas toujours possible. Pour les immeubles sans ascenseur, privilégiez plutôt les petites surfaces, dès que l’on commence à partir sur un 60m2 et un 3 pièces, l’ascenseur est quand même mise puisqu’il à la revente on s’adresse en général à des familles ou à des personnes plus âgées. Sauf quartiers dynamiques pour un investisseurs qui exploitera le bien en coloc par exemple.
La copropriété
Le standing de la copropriété est important mais aussi et surtout l‘entretien des parties communes. Mon conseil : regardez les boîtes-aux-lettres, elles en disent long sur l’entretien de la copropriété et les habitants. S’il y a beaucoup d’étiquettes collées ça et là c’est que c’est une majorité de locataire et que le turnover est important.
Les travaux
Il faut bien regarde les travaux à prévoir dans le bien mais aussi dans la copropriété dans son ensemble à travers les PV AG et le carnet d’entretien. Des PPT (plan pluriannuel de travaux) vont intervenir dès 2024 sur les grosses copropriétés et dans les années à venir pour les plus petites. Cela permettra d’avoir un aperçu général des travaux à venir. Tout comme le diagnostic technique.
Dans l’appartement il vaut vérifier principalement, les huisseries, le tableau électrique et la plomberie. Puis l’état des murs et des sols ainsi que les traces éventuelles d’humidité. Que ce soit dans les pièces d’eau ou dans le bien qui peuvent être le signe d’une mauvaise ventilation ou isolation.
Les charges
Jusqu’alors c’était un sujet secondaire mais avec la hausse des prix du gaz et de l’électricité, c’est devenu un point d’attention majeur dans votre achat. En collectif, les charges ont été multiplié par 2 malgré la mise en place du bouclier tarifaire, les syndics sont en train d’étudier bons nombre d’alternatives (raccordement au réseau de chauffage urbain).
Lorsque vous êtes en individuel il faut regarder si les charges sont cohérentes avec les prestations proposées (ascenseur, gardien, jardinage…). L’individuel permet de gérer sa consommation d’énergie et ses dépenses.
Le mode de chauffage
Le chauffage au gaz est ce qu’il y a de plus énergivore et de plus cher actuellement. Il faut donc privilégier le chauffage électrique ou alors au gaz individuel car cela pourrait être modifié. On supprime le gaz au profit de l’électrique.
Le chauffage au sol est parfois controversé par rapport aux problèmes de santé qu’il peut induire. Il est surtout présent dans les immeubles années 60/70. Dans l’ancien on sera sur chauffage individuel électrique ou gaz la plupart du temps et dans les immeubles récent (à partir des années 2000 on sera sur du chauffage individuel électrique).
Le PLU
Le Plan Local d’Urbanisme vous permettra de connaître les possibilités d’extension d’immeuble et le plan d’aménagement urbain vous permettra d’en savoir plus sur les projets à venir dans le quartier. Utile d’aller se renseigner car certains projets peuvent complètement modifier le paysage et la fréquentation d’un quartier, en mal comme en bien.
Le bâtiment
Les qualités du bâtiment sont importantes car elles vont déterminer les travaux futurs à venir. Les caves, les façades avec la possiblité ou pas d’isoler, l’état de la toiture, les fenêtres, les gardes corps… Bon nombre d’éléments à vérifier. Lorsque vous voulez changer des fenêtres par exemple il faut soit demander l’accord à la copropriété et au syndic la référence à privilégier, sinon prendre quelque chose de similaire. On ne peut pas faire ce que l’on veut.
Le voisinage
Le voisinage peut créer des nuisances sonores (écoles), olfactives (restaurants), visuelles… A vous de voir si vous y êtes sensible ou pas. Et lorsque l’on est focus sur son appartement, on en oublie parfois les alentours. Si vous donnez sur une cour avec un restaurant par exemple, vérifiez que les extracteurs d’air ne renvoient pas une odeur désagréable dans la cour ou ne fassent pas trop de bruit. Vérifiez ce point lors de la visite du bien.
L’exposition
Etre exposé plein sud ne veut pas forcément dire lumineux, surtout à Paris. Si ce que vous recherchez, un bien avec vue dégagée, peu importe son exposition, sera plus lumineux qu’un plein sud au 2ème étage. Au nord, vous aurez peu de soleil, c’est sûr. A l’Est plutôt le matin et à l’ouest plutôt l’après-midi. Si l’appartement est traversant vous pouvez avoir un ensoleillement constant sur la journée.
Il faut se méfier des appartements en dernier étages plein sud, l’été il peut vite faire très chaud ! Tout dépend auss de l’isolation du bâtiment. En étage très élevé, il y a pas mal de vent, on y pense pas toujours… Faire appel à un chasseur immobilier vous aidera à trouver le bien idéal.
